A agitação em torno de imóveis de destaque em Londres e Frankfurt dão um vislumbre dos problemas que aguardam os investidores imobiliários europeus ao enfrentarem o que poderá ser a reversão mais acentuada já registrada pelo setor.
De um processo de refinanciamento de um edifício de escritórios na cidade de Londres até a venda da Torre do Commerzbank no centro financeiro da Alemanha, os investidores estão batalhando para encontrar maneiras de preencher as carências de financiamento enquanto os mercados de empréstimo enfrentam o rápido aumento das taxas de juros.
A realidade começará a se impor nas próximas semanas à medida que os credores europeus apresentem suas avaliações de final de ano. Quedas intensas nos valuations podem gerar brechas em acordos de empréstimo, desencadeando medidas de financiamento de emergência, como vendas forçadas ou até injeção de recursos.
“A Europa vai passar pelo grande desenrolar de 10 anos de dinheiro fácil”, disse Skardon Baker, um sócio da empresa de private equity Apollo Global Management. “O nível de estresse e instabilidade está fora do padrão”.
Empréstimos, títulos e outras dívidas que somam cerca de US$ 2,1 trilhões - quase o tamanho da economia italiana - estão garantidos contra propriedades comerciais ou estendidos a proprietários na Europa e no Reino Unido, conforme a Autoridade Bancária Europeia, uma pesquisa da Bayes Business School e dados compilados pela Bloomberg.
Aproximadamente 20% desse montante, correspondem a ativos com vencimento neste ano, e a crise iminente marca o primeiro teste real de regulamentações elaboradas após a crise financeira global para conter os riscos de empréstimos imobiliários. Essas regras podem acabar tornando a correção mais íngreme e abrupta.
“Acho que a reavaliação acontecerá mais rapidamente do que no passado”, disse John O’Driscoll, chefe do negócio de ativos reais da unidade de gestão de investimentos da seguradora francesa Axa SA. “As pessoas estão começando a ficar expostas à medida que a maré baixa.”
Os credores da Europa serão estimulados pelos novos regulamentos a agir de forma mais agressiva em empréstimos de baixa qualidade. Eles também estão em melhor forma do que durante a última crise imobiliária, há mais de uma década, portanto, podem estar menos inclinados a permitir que os problemas piorem. Isso coloca o ônus sobre os mutuários.
No rescaldo da crise financeira de 2008, a maioria dos bancos estava relutante em cobrar empréstimos ruins, pois isso teria levado a enormes perdas – uma prática apelidada de “estender e fingir”. Segundo as novas regras sobre empréstimos inadimplentes, os credores terão que provisionar perdas esperadas, e não acumuladas. Isso significa que eles têm menos incentivo para esperar que os valores dos ativos se recuperem.
“As avaliações de final de ano feitas no primeiro trimestre serão fundamentais”, disse Ravi Stickney, sócio-gerente e diretor de investimentos imobiliários da Cheyne Capital, gestora de fundos de investimentos alternativos que levantou mais de US$ 3 bilhões em empréstimos imobiliários no ano passado.
Até agora, as avaliações não diminuíram o suficiente para que a dívida principal - os empréstimos geralmente mantidos pelos bancos - esteja submersa, mas isso pode mudar em breve. As propriedades comerciais britânicas avaliadas pela CBRE Group caíram 13% no ano passado. O declínio se acelerou no segundo semestre, com recuo de 3% somente em dezembro. Analistas da Goldman Sachs previram que o declínio total poderia ultrapassar 20%.
Os bancos poderão então agir antes que os preços caiam ainda mais e arriscar perdas de crédito, forçando os devedores a alternativas difíceis. As questões se tornam mais complexas para aqueles que enfrentam vencimentos de dívidas. Os financiadores estão reduzindo o valor de imóveis em que estão dispostos a conceder empréstimos. Isso significa que uma avaliação mais baixa poderia aumentar a lacuna de financiamento.
“O apetite do banco é menor e ele permanecerá mais baixo” até que haja sinal de que o mercado atingiu o fundo do poço, disse Vincent Nobel, diretor de empréstimos baseados em ativos da Federated Hermes. O novo regulamento incentiva os bancos a lidar com empréstimos ruins “e uma maneira de resolver os problemas é torná-los problema de outra pessoa”.
A Suécia tem sido até agora o epicentro da crise, com os preços das casas projetados a cair 20% em relação aos níveis de pico. As empresas imobiliárias listadas no país perderam 30% de seu valor nos últimos 12 meses e o Banco Central e a Autoridade Supervisora Financeira sueca alertaram repetidamente para os riscos decorrentes da dívida imobiliária comercial.
A queda dos valores imobiliários poderia desencadear um “efeito dominó”, já que as demandas por mais garantias poderiam forçar a venda desesperada, de acordo com Anders Kvist, conselheiro sênior do diretor da FSA.
Enquanto existem algumas bolsas de estabilidade como na Itália e na Espanha, que foram mais duramente atingidas após a crise financeira global, no Reino Unido o mercado está em queda e há sinais de que a Alemanha seria a próxima.
Pelo lado positivo, há mais opções disponíveis para os investidores imobiliários em dificuldades. Entidades como os fundos de crédito fechados têm se expandido constantemente durante a última década. Coletivamente, as seguradoras e outros financiadores alternativos tiveram uma participação maior de novos empréstimos imobiliários no Reino Unido do que os principais bancos do país no primeiro semestre do ano passado, conforme a pesquisa Bayes.
Nos próximos 18 meses, os investidores despejarão uma quantia recorde de dinheiro nos chamados fundos oportunistas que fazem apostas imobiliárias mais arriscadas, disse Cantor Fitzgerald, diretor-executivo Howard Lutnick no Fórum Econômico Mundial em Davos, na semana passada. Essa tendência ajudará a acelerar uma recuperação nos mercados imobiliários comerciais, disse ele.
Estas novas ferramentas podem tornar a turbulência mais curta do que no passado, quando os bancos se agarraram a empréstimos ruins durante anos. Louis Landeman, um analista de crédito do Danske Bank em Estocolmo, espera que o realinhamento seja relativamente ordenado, com os mutuários tendo o suficiente para tomar medidas defensivas.
“Qualquer um que consiga encontrar uma maneira criativa de preencher essa lacuna vai aproveitar bem”, disse Mat Oakley, chefe de pesquisa comercial do Savills.
