A política severa sobre o colossal mercado imobiliário da China ajudou a levar um de seus protagonistas à beira do colapso, e analistas temem que possa desencadear uma bolha que vem se formando há mais de duas décadas.
O mercado imobiliário tem sido um componente essencial da economia chinesa, com Pequim prometendo melhorar as condições de vida da população com novas moradias, impulsionando a construção civil.
Para centenas de milhões de chineses de classe média, a propriedade é um bem familiar crucial e um símbolo de status.
] O mercado imobiliário na China disparou após as reformas de mercado de 1998 —que impulsionaram o mercado privado—, desencadeando um impressionante boom de construções aliado a uma rápida urbanização e acumulação de riqueza.
Mas o aumento dos preços do mercado imobiliário acendeu o alerta de Pequim, temeroso com as disparidades de renda e a potencial instabilidade social.
O preço médio dos apartamentos era 9,2 vezes a renda disponível do ano passado, de acordo com a empresa de serviços E-House China, um valor inacessível para muitos.
Além disso, o endividamento das empresas imobiliárias gerou temores de instabilidade financeira.
Diante disso, Pequim estabeleceu no ano passado um sistema métrico denominado "três linhas vermelhas" para limitar a proporção do endividamento e aumentou a vigilância sobre o financiamento obtido por depósitos de pré-venda.
O plano era "reduzir o risco dos mais arriscados", explica Dinny McMahon, da consultoria Trivium.
"A ideia é que seria um mecanismo para forçar as empresas mais arriscadas a reduzir seus níveis de dívida", diz, "e dar às que eram menos arriscadas espaço para continuar crescendo."
Na vanguarda da expansão acelerada está a Evergrande, fundada em 1996 e com presença em 280 cidades. É um império que inclui água mineral, produtos bancários e até um time de futebol.
Mas a Evergrande está atualmente atolada em dívidas de mais de US$ 300 bilhões (R$ 1,6 trilhão), enquanto navega pelas novas regras chinesas.
Todos os olhos estão voltados para a forma como o governo de Pequim lida com a crise, embora até agora tenha mantido o silêncio.
"O que começou como um problema exclusivo da Evergrande pode crescer e arrastar outros grupos relativamente fracos amanhã", acrescenta McMahon.
As três linhas vermelhas mostram a intenção da China de reestruturar o mercado imobiliário, de acordo com analistas, mas a enorme dívida da Evergrande pode forçar o governo a apoiar o setor.
Este ano já houve pelo menos duas inadimplências no pagamento de títulos de grandes empresas e outras estão correndo em busca de recursos para manter o ciclo de endividamento, compra de imóveis e venda de casas que movimenta o mercado chinês.
O declínio da população chinesa também afeta a demanda por imóveis.
"A raiz dos problemas da Evergrande (...) é que a demanda por imóveis residenciais na China entrou em uma fase de declínio sustentado", diz Mark Williams, economista-chefe da Capital Economics para a Ásia.
A forte queda nos preços tornará mais difícil para as imobiliárias financiar as construções, acrescenta.
Mas tirando a Evergrande, as finanças da maioria das empresas melhoraram no ano passado.
Country Garden, a maior construtora residencial da China, registrou números positivos em agosto devido ao aumento nas vendas em pequenas cidades.
"No verão passado, oito das 12 empresas às quais as linhas vermelhas se aplicam quebraram pelo menos uma" das linhas, disse a Capital Economics em uma nota.
"Agora, apenas duas o fizeram, Evergrande e Greenland", acrescentou.
As vendas e os preços de propriedades caíram nos últimos meses, nos quais Evergrande tem sido o centro das notícias, de acordo com dados da empresa de análises China Beige Book.
Se o declínio continuar, o governo pode intervir para forçar uma redução nas taxas de hipotecas ou diminuir os depósitos exigidos dos compradores, segundo Jonas Golterman, da Capital Economics.
"A questão é que o mercado imobiliário enfrenta um período de incerteza e talvez uma queda nos preços, mas não um colapso nos preços das moradias", disse.
"No entanto, existem riscos significativos e este tipo de situação é imprevisível", acrescentou.
