A Caixa Econômica Federal estuda criar um Fundo de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDC) para captar recursos em 2025 e contornar a escassez de recursos da caderneta de poupança para financiamento da casa própria. Além disso, o banco está fazendo uma captação de “alguns bilhões” em Letra de Crédito Imobiliário (LCI).
Segundo fontes ouvidas pelo Valor, essas medidas fazem parte de um pacote de iniciativas para manter o ritmo de crescimento das operações de crédito imobiliário ano que vem. No momento, o banco público está “selecionando os contratos com maiores taxas” que farão parte do FIDC. “Estamos vendo a questão do mercado secundário”, explicou um interlocutor do banco.
A escassez de funding para o crédito imobiliário é um problema estrutural e o governo pretende estimular o mercado secundário para amenizar o problema. Uma das alternativas seria utilizar a Empresa Gestora de Ativos (Emgea). Mas a compra de carteira via Emgea levaria tempo até porque é uma nova função da empresa e ainda levanta dúvidas sobre efetividade e possibilidade de impacto fiscal.
A empresa foi criada em 2001 para administrar créditos vencidos e contratos descasados de financiamento imobiliário da Caixa firmados na década de 90. Nos últimos anos, no entanto, a empresa ficou sem função e o governo do ex-presidente Jair Bolsonaro a incluiu no Plano Nacional de Desestatização (PND) com a intenção de liquidá-la, o que não teve tempo de levar adiante.
Pelo menos no momento, a Caixa quer atuar no mercado secundário via FIDC e não Emgea. A avaliação de fontes ouvidas pelo Valor é de que a redução dos juros no país é fundamental para estimular o mercado secundário.
Há tempos a Caixa vem alertando para dificuldade de funding do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) devido ao ritmo de saques ser bem mais acelerado do que o das entradas. Apesar das dificuldades, o discurso do banco era que o orçamento de 2024 estava garantido, porém, o crescimento acima do esperado de sua carteira a fez tomar providências no sentido de priorizar os recursos existentes.
Ontem, por exemplo, o banco anunciou restrições para novas concessões de empréstimos. Os financiamentos feitos com recursos da poupança serão limitados a imóveis de até R$ 1,5 milhão. O cliente também não poderá ter outro financiamento habitacional ativo com a Caixa.
Além disso, o banco público só financiará até 70% do valor do imóvel pelo Sistema de Amortização Constante (SAC). No modelo atual, o percentual é de 80%. Já pelo sistema Price, a fatia cairá para 50%, de 70% até então. A alteração nas cotas de financiamento e a limitação no valor do imóvel a R$ 1,5 milhão, no entanto, não se aplicam às unidades habitacionais vinculadas a empreendimentos financiados pelo banco. “Não faltará recurso [neste ano]. Os ajustes são exatamente para isto”, explicou um interlocutor da Caixa.
Recentemente, algumas agências no Rio Grande do Sul suspenderam a concessão de financiamento imobiliário. Segundo um técnico da Caixa, isso não está relacionado à escassez de recursos da caderneta de poupança. Isso porque as operações nestas localidades têm como funding o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). A questão é que em algumas cidades a demanda por recursos é maior e, com isso, o limite de orçamento do fundo para o local é consumido mais rapidamente.
O Conselho Curador do FGTS é responsável pela aprovação do orçamento para habitação para o ano, o que é distribuído entre os Estados. Quando o recurso é integralmente utilizado, o conselho pode apreciar a ampliação dos recursos.
