Mesmo com alguns sinais de uma possível melhora da economia, a concessão de crédito imobiliário segue mais restrita pelas instituições, embora não falte dinheiro em caixa. Somente a Caixa Econômica Federal reservou R$ 84 bilhões para novos financiamentos a serem concedidos até o final deste ano.
A diminuição da concessão de crédito imobiliário é reflexo da crise e do aumento do desemprego, que tornaram as instituições mais rígidas na concessão do financiamento, exigindo renda mínima maior do tomador de empréstimo, analisando com mais rigor a capacidade de endividamento e diminuindo o prazo do financiamento, o que resulta em prestações com valores maiores.
Professor de economia da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Pedro Raffy Vartanian afirma: “A possibilidade de um tomador de empréstimo não honrar os pagamentos por causa do desemprego, levou as instituições a ficarem mais rígidas na concessão do financiamento”. Ao mesmo tempo, esse mesmo medo do desemprego reduziu a procura pelo crédito imobiliário por parte do interessado na compra.
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), no primeiro quadrimestre de 2017, o crédito imobiliário movimentou pela poupança R$ 13,2 bilhões, montante 8,5% menor que o apurado nos quatro primeiros meses do ano passado. Em unidades financiadas, foram 52,6 mil imóveis neste ano, número 15% inferior ao registrado no mesmo período de 2016.
“Chegamos perto do fim do poço e estamos entrando em um novo ciclo de melhora”, afirma o presidente da Abecip, Gilberto Duarte. Ele, no entanto, reconhece: “Tem sido um pouco pior do que pensamos”. Assim como Duarte, o professor Vartanian também prevê melhora na economia, que deve influenciar positivamente a concessão do crédito imobiliário. “A partir de agosto, quando a economia mostrar uma recessão que ficou para trás, os bancos vão demonstrar mais facilidade para obter crédito”, diz.
Enquanto esse quadro não muda, o comprador de imóvel deve pesquisar muito. O arquiteto Pedro Valloz, de 29 anos, enfrentou dificuldades até conseguir adquirir o apartamento de seus sonhos, no Butantã, zona oeste paulistana. “Eu procurei bastante e encontrei esse, de 64 m², bem bonito.”
Fechar o negócio, no entanto, não foi fácil. Primeiro, houve um embate com a construtora. O processo para fechar a compra foi longo, porque a empresa não queria aceitar a proposta que ele havia feito pelo imóvel.
Diante do impasse, partiu em busca de outras oportunidades. Encontrou um imóvel que o agradou e, um dia antes de formalizar a aquisição, o corretor do imóvel do Butantã ligou para ele informando que a empresa havia aceitado a proposta. Fechado o acordo, o próximo passo era o financiamento.
Valloz procurou a Caixa Econômica Federal e o Itaú para contratar o financiamento. As duas instituições negaram o pedido, alegando que sua renda mensal era baixa, se comparada ao valor do financiamento. “O único banco que aceitou conceder o empréstimo foi o Santander, com verbas do Sistema Financeiro de Habitação (SFH)”, conta o jovem.
“Eu dei entrada de R$ 150 mil e financiei o restante (R$ 230 mil)”, revela. O empréstimo tem prazo de 35 anos para ser quitado e o valor da prestação é de R$ 2.700, em parcelas decrescentes. O valor previsto para a última é de R$ 400.
Os tipos de financiamento e as formas de amortização das parcelas são pontos importantes que o tomador do empréstimo deve ficar atento e avaliar quais são as mais vantajosas. Além disso, as instituições financeiras também dão condições diferenciadas em algumas situações, como, por exemplo, para quem é cliente, quem tem conta salário na instituição ou, ainda, vai utilizar recursos do Fundo de Garantia.
A Associação Brasileira de Defesa do Consumidor (Proteste) divulgou neste mês de junho pesquisa a respeito dos financiamentos imobiliários. O estudo comparou as condições tanto pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) quanto pelo Sistema Financeiro Imobiliário e com taxas do programa Minha Casa Minha Vida. O trabalho tem como base as taxas praticadas nos meses de março a junho.
Segundo a representante da Proteste, Verônica Dutt-Ross, faz um alerta aos tomadores de crédito imobiliário. “O consumidor precisa estar atento ao CET, a taxa que representa o custo efetivo total, e comparar banco por banco”, afirma.
Confira:
Os recursos destinados ao crédito imobiliário tem origens e características próprias. Ao mesmo tempo, há três tipos de amortização do débito.
SFH - Pelo Sistema Financeiro da Habitação, os recursos têm origem na caderneta de poupança e FGTS.
O valor máximo do imóvel é de R$ 1,5 milhão para empréstimos a serem contratados até 31 de dezembro deste ano. A parcela não pode comprometer mais do que 30% da renda, o prazo máximo de quitação é de 35 anos e a taxa de juros é, no máximo, de 12% ao ano.
SIF - Pelo Sistema Financeiro Imobiliário não há valor máximo de avaliação do imóvel, o valor do empréstimo varia de 80% a 90% do valor do bem, não há limite de renda comprometida , o prazo de quitação é de 35 anos e as taxas de juros são maiores que as praticadas no SFH.
Minha Casa Minha Vida - Pode atender famílias com renda de até R$ 9 mil mensais. Para quem estiver nessa categoria, os juros será de 9,6% ao ano. Na faixa de renda mais baixa, de R$ 2,6 mil, os juros são de 5%. O prazo pode chegar a 30 anos.
Amortização - Pelo Sistema de Amortização Constante (SAC), as prestações são decrescentes (juros diminuem e taxa de amortização permanece fixa). Pelo Sistema de Amortização Crescente (Sacre), as prestações são fixas (taxa de amortização aumenta, juros diminuem). Pela Tabela Price, as prestações sobem gradativamente (taxa de amortização cresce exponencialmente, juros diminuem).
