Embora se espere, no mercado, que a retomada de um ritmo mais expressivo de lançamentos imobiliários só vá ocorrer em 2017, já há quem espere que os distratos possam começar a ser reduzidos no quarto trimestre deste ano, com reflexo nas vendas líquidas das incorporadoras. Como os estoques, principalmente de unidades prontas, ainda estão elevados, será necessário mais tempo para que as empresas voltem a adotar postura agressiva para lançar produtos.
Atualmente, boa parte das rescisões de vendas resulta de decisão do comprador de desfazer o negócio seja pelo medo de perder o emprego ou de não conseguir arcar com as parcelas, seja pela expectativa de conseguir adquirir unidade de padrão semelhante por valor menor.
Na avaliação de um analista setorial, a melhora da confiança do consumidor pode contribuir para reduzir os distratos, "o que ajuda a venda líquida a melhorar um pouco". Outro analista ressalta que, até o fim do ano, o volume de entregas de projetos cairá. A tendência é, portanto, que haja menos cancelamentos de vendas, pois a maior parte das rescisões ocorre nas proximidades da entrega das chaves.
Parte dos distratos se deve aos critérios mais rigorosos que vêm sendo aplicados pelos bancos desde meados do ano passado. Recentemente, a Caixa Econômica Federal anunciou medidas que tornam o crédito imobiliário um pouco menos restritivo, pelo menos para a alta renda.
A Caixa aumentou de R$ 1,5 milhão para R$ 3 milhões o teto do valor do imóvel que pode utilizar crédito do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A fatia máxima financiada com recursos do SFI passou de 60% para 70% no caso de imóveis usados e de 70% para 80% na compra de unidades novas, terrenos, reforma e ampliação.
Os anúncios da Caixa foram bem recebidos, mas o entendimento de incorporadoras é que ainda faltam outras medidas de estímulo, como a ampliação do limite do preço do imóvel em que o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado. As medidas podem contribuir para a venda de parte das unidades em estoques com perfil direcionado à classe alta, mas não mudam o cenário do setor.
Há questionamentos, no mercado, se a demanda por crédito imobiliário pode ser atendida pelos recursos disponíveis para financiamento. Na avaliação do Bank of America Merrill Lynch (BofA), esses recursos somam R$ 80 bilhões e são suficientes para este ano, mesmo se houver saída mais agressiva de volumes da poupança e períodos mais longos de amortização dos empréstimos passados. Para o BofA, a grande questão a ser equacionada é a confiança, e a recuperação deve começar em breve.
No primeiro semestre, Juntas, Cyrela, Direcional Engenharia, Even Construtora e Incorporadora, EZTec, Gafisa, Helbor, MRV Engenharia e Rodobens Negócios Imobiliários lançaram R$ 4,794 bilhões, Valor Geral de Vendas (VGV), 3% abaixo dos R$ 4,942 bilhões de janeiro a junho do ano passado. Na comparação, foi considerada a parte própria das incorporadoras nos lançamentos. As vendas líquidas tiveram queda de 13,8%, para R$ 4,861, bilhões, como consequência, em larga escala, dos distratos.
Em relatório, o Bradesco BBI afirma esperar que a lucratividade das incorporadoras com perfil de média renda continue menor do que a das empresas focadas na baixa renda, mesmo que as primeiras elevem lançamentos e vendas no futuro.
As top picks da instituição financeira continuam a ser a MRV Engenharia e a Direcional Engenharia. O Bradesco BBI cita que as empresas não listadas atuantes no médio padrão têm recuperado mercado desde 2010, em São Paulo e no Rio de Janeiro. Ainda segundo o banco, elas possuem despesas gerais e administrativas menores do que as incorporadoras de capital aberto.
