O diretor de regulação do Banco Central, Otavio Damaso, se antecipa à critica e diz que é irresponsabilidade falar em risco de bolha no crédito imobiliário no Brasil com os ajustes que a instituição está fazendo para popularizar o “home equity”, modalidade de crédito com garantia de imóvel.
Essa mudança na regulamentação não pode gerar uma bolha imobiliária, como ocorreu nos Estados Unidos com o subprime?
Essa discussão é totalmente exagerada. É só olhar os números do mercado brasileiro. Temos hoje aqui no Brasil uma relação dívida imobiliária/PIB da ordem de 10%. Quando se olha para um país emergente parecido com o Brasil, essa relação é de 25% a 30%. Nos países avançados, a relação é de 50% e, em alguns casos, chega a 100%. O grau de alavancagem em cima do imóvel aqui no Brasil é muito baixo. Temos um espaço para crescer muito grande.
De que forma?
O nível da dívida versus o valor do imóvel no sistema financeiro brasileiro é muito baixo. O saldo está na ordem de 40% a 60%. Isso representa todos os financiamentos imobiliários versus o valor do imóvel. Se tiver que executar aquela dívida, vai vender o imóvel por R$ 100 para pagar uma dívida de R$ 40. É um nível muito baixo.
O que significa o nível baixo?
As instituições financeiras, na hora da concessão do crédito, geralmente concedem financiamento imobiliário com folga razoável. Provavelmente, se uma pessoa pegar um financiamento imobiliário, a instituição vai dar, no máximo, 70% do valor do imóvel. Dificilmente vai financiar 100%. Se o banco tiver algum problema, tem uma folga muito grande para administrar.
Por que isso é importante?
No Brasil, o imóvel financiado é para a casa própria. Raramente a pessoa está alavancando em cima disso. O “home equity” tem um volume muito pequeno. Fizemos um levantamento no ano passado, e estava na ordem de R$ 10 bilhões.
Esse volume inclui as operações das novas fintechs, que já estão oferecendo esse produto?
Sim, é muito baixo para um mercado de crédito da ordem R$ 3,5 trilhões e para um volume de valor de estoque de imóveis de R$ 12 trilhões.
Esse crédito será mais barato que o consignado?
Sim. Para se ter uma ideia, ele se equipara em muitos casos ao financiamento imobiliário, que eu tenho visto entre 7% e 9% ao ano. Combina tudo isso: volume de crédito imobiliário pequeno, nível da dívida versus o valor do imóvel com folga, um estoque de imóveis quitados nas capitais e um volume irrisório de “home equity”. Falar em qualquer tipo de bolha é irresponsabilidade. Não existe isso.
Os bancos têm interesse?
Sim. Estão se estruturando para avançar nesse tipo de crédito.
Mesmo com a regra atual, é difícil fazer um financiamento home equity no Brasil?
O papel do BC é criar as condições para as operações serem realizadas com segurança jurídica e prudenciais. As fintechs têm atuado em mercados e segmentos antes não explorados. Isso acaba chamando a atenção dos bancos tradicionais. Na pratica, o que vimos é que essa operação de “home equity” não era uma operação popular, por alguns problemas e por uma questão cultural.
