As incorporadoras imobiliárias apresentaram resultados positivos, em geral, no quarto trimestre, divulgados em março. O segmento de média e alta renda surpreendeu pelo volume de vendas, mesmo com juros do financiamento imobiliário, que não caíram apesar da curva descendente da Selic.
O destaque, no entanto, ficou com quem constrói para baixa renda, por meio do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Mudanças feitas na política no meio do ano passado ajudaram a impulsionar o segmento, que recebeu outro reforço positivo no início de março – a publicação, pela Receita Federal, de uma instrução sobre o RET (Regime Especial de Tributação) 1, que diminui de 4% para 1% a alíquota de imposto cobrada de moradias da faixa 1 do MCMV.
Essa faixa atende a famílias com renda de até R$ 2.640. O RET inclui a cobrança de imposto de renda, CSLL, PIS/Pasep e Cofins.
Nesta terça-feira (26), outra mudança pode ser aprovada e dar uma ajuda extra para a habitação econômica. O conselho curador do FGTS se reúne, e uma das pautas é o chamado FGTS Futuro. A proposta vai permitir que os 8% do salário que vão todos os meses para a conta do fundo de garantia do trabalhador sejam incorporados à comprovação de renda, ao adquirir uma moradia da faixa 1 do MCMV.
Atualmente, esse valor não é considerado, o que reduz, na prática, o tamanho do financiamento que o trabalhador consegue adquirir, já que a Caixa limita a parcela mensal a 30% da renda — às vezes, menos do que isso. Também pode fazer com que pessoas que antes não teriam um financiamento aprovado passem a conseguir contratá-lo.
Quem ganha com a mudança
Assim como no caso do RET 1, as empresas listadas que tendem a ser mais beneficiadas são Tenda e MRV, que possuem 63% e 30% das vendas na faixa 1, respectivamente. Outras companhias também podem se beneficiar, como Plano&Plano, Direcional e Cury, e esses benefícios podem incentivar uma atuação maior por parte delas na faixa 1.
“Vai ser bom para todo mundo que atua no programa”, afirma André Mazini, analista de mercado imobiliário do Citi, porque os clientes ficarão “8% mais ricos” na hora de comprar a unidade.
Os analistas da XP Ygor Altero e Ruan Argenton também pontuaram, em relatório, que a implementação do FGTS Futuro pode diminuir o pró-soluto concedido pelas incorporadoras.
Como explica Bruno Mendonça, analista do Bradesco BBI, o pró-soluto é um financiamento dado diretamente pela incorporadora ao cliente, para ajudá-lo a pagar os 20% de entrada necessários para começar o financiamento com a Caixa. As companhias tentam reduzir essa carteira porque é um financiamento sem garantia, uma vez que o imóvel já está ligado ao financiamento bancário.
A MRV, por exemplo, tem a meta de reduzir seu pró-soluto de 16% do valor dos imóveis para 12%, considerando o intervalo entre o final de 2023 e de 2024.
Não é esperado que o FGTS Futuro atinja as outras duas faixas do programa, por causa do risco de inadimplência e para não afetar demais o saldo do fundo.
O FGTS Futuro é discutido desde 2022 e o setor espera uma aprovação “o mais rápido possível”, segundo afirmou Luiz França, presidente da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias, em coletiva de imprensa, neste mês. “Vai ser um grande impulsionador, trazendo um grande número de pessoas para o mercado”.
Mas a demora não é de todo negativa. Mendonça lembra que o fato de a medida ainda estar para entrar em vigor “dá sustentação para as tendências setoriais, que são boas”.
