Eduardo Campos
Uma expansão de 100% no volume de financiamentos aumenta em cerca de 10% o número de domicílios, aponta estudo feito por Lilian Pacheco de Medeiros Ferro, da Canvas Capital, Gabriel de Abreu Madeira, da Universidade de São Paulo e Fani Léa Cymrot Bader, do Departamento de Estudos e Pesquisas (Depep) do Banco Centra (BC).
No trabalho "Crédito e Formação de Domicílios no Brasil", os pesquisadores se dispõem a investigar a relação entre crédito imobiliário e déficit habitacional. A íntegra está disponível no site do BC e não necessariamente reflete a visão da instituição sobre o tema.
"Os resultados indicam que o financiamento é um condicionante importante da decisão de formação de domicílio no Brasil. Dada a relevância do problema de déficit habitacional, estes resultados apontam para a importância de se aprimorar o acesso a mecanismos de financiamento a moradia. Estes mecanismos podem incluir tanto o mercado de crédito, como outras alternativas, como o mercado de aluguéis, que não é perfeitamente acessível a todo o conjunto da população brasileira", escrevem os autores na conclusão.
Os pesquisadores partiram dos dados do Censo de 2000 e de 2010 e notaram uma redução no déficit habitacional via redução do número médio de moradores por domicílio e por dormitório. Uma maneira de verificar como a expansão do mercado de crédito esteve relacionada a essa melhora foi identificar qual o impacto do financiamento na criação de moradias. As variáveis instrumentais propostas para crédito imobiliário foram número de agências locais e crédito para empresas.
A intuição por trás da escolha desses instrumentos, segundo os autores, é que devem existir aspectos específicos dos municípios que levaram à expansão do crédito - como por exemplo a melhoria da eficiência jurídica ou estratégia bancária de crescer em determinada localidade.
Para motivar a estratégia empírica, os pesquisadores apresentam um modelo simples de dois períodos com indivíduos heterogêneos, em que os jovens no primeiro período devem decidir se compram um imóvel. Caso decidam pela compra, um novo domicílio é formado. A decisão depende de três fatores exógenos: renda, acesso ao mercado de crédito e número de jovens que vivem na mesma casa.
A amostra principal do estudo ficou restrita aos municípios que possuíam dados de financiamento habitacional no Sistema de Informações de Crédito do BC (SCR) para os anos de 2003 e 2008. Sendo assim, a amostra contém 4.743 municípios com dados para dois períodos. Em 2000, o número médio de domicílios per capita era de 0,38 e aumentou cerca de 8%, para 0,41 em 2010. Entre 2000 e 2010 houve também um aumento real de R$ 2,95 no volume de financiamento habitacional per capita.
Em termos relativos, o estudo aponta que o volume de crédito habitacional per capita subiu 6%, enquanto a expansão do crédito para empresas per capita foi de 12%. No período, o número de agências per capita também aumentou.
Comparando os dados do Censo de 2000 e 2010, os autores dizem ser possível obter uma série de medidas que indicam que houve uma melhora no problema de escassez de moradias. Com relação ao número médio de moradores por domicílio, por exemplo, esse número era de cerca de 3,76 moradores por domicílio em 2000, e caiu para cerca de 3,31 em 2010. Analisando os domicílios por número de moradores, cerca de 52% dos domicílios continham mais do que 5 moradores em 2000, número que caiu para 41% em 2010. Por fim, o número médio de moradores por dormitório também se reduziu, passando de cerca de 2,10 em 2000 para 1,75 em 2010.
A Fundação João Pinheiro, em conjunto com o Ministério das Cidades, realizou uma estimativa do déficit habitacional no país. Segundo o relatório de 2011, essa estimativa era de cerca de 5,9 milhões de moradias em 2000 e caiu para cerca de 5,5 milhões em 2008. Como proporção dos domicílios particulares, passou de 13,1% em 2000 para 9,6% em 2008. São considerados no cálculo do déficit habitacional: habitações precárias, coabitação familiar, ônus excessivo com aluguel e adensamento excessivo de moradores em domicílios próprios.
Para tornar a medida comparável, os pesquisadores citam estudo do IDB, de 2012, que computou o percentual de famílias sem casa ou em moradias inadequadas. O Brasil possui 33% das famílias nessa condição, enquanto na Argentina essa fatia é de 32% e no Chile é de 23%. Uma possível explicação para a diferença é a relação entre crédito habitacional e PIB. No Brasil essa razão é de 2,1%, marginalmente superior à razão argentina, de 1,6%, porém bem inferior a razão do Chile, 19%.
De acordo com dados do BC, houve um aumento real de cerca de 174% no saldo de crédito total da economia brasileira entre 2000 e 2010 e de 30% no habitacional.
A lei da alienação fiduciária do bem imóvel e o direcionamento de 65% dos depósitos de poupança ao financiamentos habitacionais contribuíram para isso.
