Com 20.399 unidades custeadas via FGTS no Minha Casa Minha Vida (MCMV), o Rio Grande do Sul atingiu a marca de R$ 3,1 bilhões em financiamentos habitacionais entre janeiro e junho deste ano. O valor supera em 55% os R$ 2 bilhões apurados em igual período de 2023. ,O avanço registrado no país, no mesmo período, foi de 47%.
E a tendência é de que esse descolamento entre os valores financiados no Brasil e no RS seja ampliado até o fechamento de 2024.
Isso acontece, conforme explica o diretor de Habitação Social do Sinduscon-RS, Ricardo Prada, porque além da necessidade de reconstrução de moradias em mais de 400 municípios gaúchos atingidos pela enchente, o mercado está atento a outros fatores responsáveis por aquecer a demanda.
Um é o fluxo migratório de pessoas afetadas pela tragédia de maio para cidades próximas e menos afetadas. Outro, diz respeito à reacomodação de pessoas desabrigadas e que residiam em locais irregulares.
Existem ainda quatro portarias do governo federal que começam a regrar o programa de reconstrução de moradias, cuja meta é repor residências, no valor de até R$ 200 mil, para cerca de 20 mil pessoas no Estado.
Em uma das modalidades previstas, abre-se a possibilidade para que o governo custeie as unidades direto na planta de habilitados conforme requisitos, pagando inclusive bônus por celeridade nas entregas. Esse elemento já gera corrida para aquisição de terrenos que contemplem a uma série de critérios – o principal é a segurança quanto à exposição a zonas já alagadas.
De acordo com Prada, a demanda é tamanha, que já surgem temores quanto à capacidade de captação de recursos para investimento, o chamado funding. Ele explica: desde setembro do ano passado, quando houve a primeira tragédia, mais restrita ao Vale do Taquari, teve início a demanda ampliada por novas moradias. O fato também ajuda a entender o crescimento do Estado acima da média nacional até junho.
Agora, com os eventos de maio, o cenário ganha novas proporções:
— Eu vou dar um exemplo simples: (moradores de) Eldorado (do Sul) foi (foram) para Guaíba. Parte de Canoas foi pra Cachoeirinha. São dois movimentos que a gente viu claramente de busca por habitações que cresceram absurdamente entre maio e junho, período em que estão referenciados os dados. Tenho certeza de que esse movimento e outros aparecerão de maneira ainda mais evidente até o fechamento do ano.
Antecipação de lançamentos
Prada, que também é diretor comercial da Vasco Construtora, conta que a estratégia da empresa para os últimos três anos previa 25% de crescimento escalonado no período. Em 2024, a meta inicial, que já era mais agressiva, deverá fechar entre 10% e 15%.
Em razão da nova conjuntura do mercado, ele afirma que foi necessário antecipar para este ano a entrega de cerca de mil unidades habitacionais que seriam lançadas em 2025, em dois projetos residenciais, em Viamão e em Porto Alegre.
A Situação
Com base nos resultados do programa Minha Casa Minha Vida no primeiro semestre de cada ano
Unidades Habitacionais
Estado avançou alinhado com a média nacional e, assim como havia ocorrido no primeiro semestre do ano passado, em 2024, voltou a superar a quantidade de moradias construídas em 2019, antes da pandemia
Valor financiado
Estado avançou acima da média nacional no primeiro semestre de 2024 e registrou valor duas vezes superior ao apurado em 2019, antes da pandemia
Aposta redobrada no programa
Diante do atual cenário, Italo Pita, diretor comercial da MRV&CO no Rio Grande do Sul, afirma que "assim como o povo gaúcho, os negócios estão contornando as adversidades e superando os desafios". Ele lembra que a empresa, reconhecida por atuar nessa faixa de mercado, começou 2024 com um estoque abastecido e segue empenhada em atender à demanda por moradias seguras.
— E os resultados positivos para a companhia estão aparecendo. Só em junho, atingimos marcas históricas para o Rio Grande do Sul: foram mais de 200 unidades vendidas, número mais alto desde março de 2022. Três cidades bateram recorde: Novo Hamburgo, Gravataí e São Leopoldo. Só nesta última, foram mais de 50 apartamentos vendidos — comenta.
Diante do cenário atual, já são mais de R$ 100 milhões comercializados ao longo do segundo trimestre, com o acumulado do semestre de quase R$ 194 milhões em vendas, o maior VGV (valor geral de vendas) desde 2021.
De acordo com Pita, o aumento nos resultados no primeiro semestre em comparação com o último de 2023 acompanha a meta da companhia para o Estado.
Mas, para o segundo semestre, a ideia é reforçar as ofertas dentro do Minha Casa Minha Vida. Ainda neste ano, há previsão de mais três lançamentos, dentre os quais está o Porto da Boa Vista. O empreendimento, localizado na Zona Norte, conta com 672 apartamentos de dois dormitórios.
Seis motivos que animam o setor
Após menor disponibilidade de recursos da poupança para o financiamento habitacional e crédito mais caro e restritivo, a taxa Selic, índice balizador das operações de crédito (que era de 13,75% até agosto passado, quando foi iniciado recuo gradativo), atualmente está em 10,50% ao ano.
O movimento melhorou as condições de aceso ao crédito no mercado e serviu de impulso para trazer de volta ao cenário os investidores interessados em maiores ganhos de capital, que antes mantinham valores imobilizados em produtos de renda fixa, ou seja, aqueles atrelados à remuneração do juro.
O mercado de baixa renda, que amargou maus desempenhos desde 2019 em razão da pandemia e da piora das condições de renda e trabalho, renovou o fôlego com o redesenho de tetos e faixas do MCMV. O chamado RET, que é a redução da tributação para clientes da faixa 1, trouxe a taxa ao menor patamar da série histórica e já animava as expectativas no início do ano.
Antes da tragédia climática que gera a necessidade de recompor miliares de moradias (20 mil nas estimativas do governo federal), o Rio Grande do Sul já apurava avanços que fizeram com que a sua representatividade na quantidade de unidades habitacionais e valores financiados fosse elevada da proporção de 4% para 5% no total de operações do programa.
No primeiro semestre de 2024, portanto, ainda sem captar a maior quantidade de operações demandadas pela enchente, o com base nos dados do Ministério das Cidades, o RS ficou com fatia de 6,97% das unidades habitacionais no país e 6,68% dos valores, após alta de 55% nos financiamentos e 37% nas unidades habitacionais. Em igual período, no país, a evolução foi de 47% nos valores e 33,18% nas moradias.
De acordo com projeções do mercado, o atual cenário, moldado pela necessidade de reconstrução de moradias, pode levar o Estado a condições de exercer uma representatividade inédita de 10% das operações do Minha Casa Minha Vida, o que serve de elemento para reforçar as estratégias de construtoras voltadas ao mercado de baixa renda.
