O setor de fundos imobiliários no Brasil deve levar algum tempo para vislumbrar a recuperação da oferta de novas carteiras, mas há ainda ganhos em bolsa a capturar para quem detém cotas desses portfólios. Segundo o gestor de fundos imobiliários da Kinea, Carlos Martins, o segmento ainda deve sofrer com altas taxas de vacância e baixa dos aluguéis em 2017 ou até 2018. O início do ciclo de queda da Selic traz, porém, uma perspectiva favorável para os ativos de base imobiliária num horizonte superior a 12 e 24 meses. Esse cenário coincide com um momento em que o capital externo também começa a olhar para essas carteiras com maior interesse.
"O estrangeiro lá atrás tinha foco em incorporação e agora vem também atrás de renda tal qual os demais investidores", disse o executivo da Kinea, a butique de investimentos alternativos do Itaú, ao participar de workshop sobre o setor.
Pelos dados da BM&FBovespa, trata-se de um primeiro movimento. A participação do investidor não residente no mercado de fundos imobiliários saiu de 1,52% em outubro de 2015 para 3,35% em setembro último.
Outro indicador de que o capital externo tem avaliado opções no setor no Brasil é a presença de grandes players em transações no mercado real. Conforme exemplifica Martins, esses investidores aportaram cerca de R$ 5 bilhões no país, com destaque para as compras realizadas pela Brookfield, Blackstone e ADIA de ativos relacionados à BR Properties.
Neste ano, a oferta de fundos imobiliários propriamente ditos totalizou R$ 1,8 bilhão, em nove operações, em comparação com R$ 5,8 bilhões em dez transações ao longo de 2015. As cifras ainda estão muito longe do pico de R$ 10, 7 bilhões de 2013, quando a Selic, a taxa básica da economia, estava em um dígito.
Na bolsa, porém, os fundos imobiliários demonstram recuperação surpreendente, com o Ifix, referencial do setor, com ganhos de 29,7% em 12 meses, já considerando a valorização das cotas e a distribuição de dividendos. As carteiras - 126 listadas, com uma capitalização de cerca de R$ 30 bilhões - ainda apresentam desconto de 16,9% em relação ao valor patrimonial. Em janeiro, o deságio era superior a 30%.
É esse desconto que o investidor poderia eventualmente aproveitar. "Os fundos ainda estão sofrendo com a [baixa] locação, mas se os juros caírem, melhora a dinâmica do setor e o preço na bolsa". Isso vai depender da velocidade de recuperação do PIB e da queda dos juros.
A maior parte dos fundos listados, o equivalente a 80,9% do patrimônio, se refere a portfólios que asseguram renda mensal por meio da distribuição de dividendos relativos ao aluguel. Como a vacância aumentou, o rendimento do investidor diminuiu e fez com que muitos saíssem da aplicação, realizando prejuízo nos últimos anos.
"Muita gente comprou achando que era renda fixa", diz Martins. Esse movimento possibilitou que o investidor institucional, antes fora desse tipo de aplicação, aumentasse a sua participação no segmento. Hoje, 17,7% do volume está nas mãos dos grandes aplicadores, que ao contrário da pessoa física, não contam com isenção fiscal sobre o ganho de capital nessas estruturas.
A Kinea lidera as ofertas de fundos imobiliários no ano, mas privilegiou portfólios com títulos de crédito, como certificados e letras imobiliárias, que têm uma dinâmica distinta à das carteiras de "tijolo", com ativos reais. A gestora colocou na rua operações que somaram R$ 1,4 bilhão, com a captação em duas tranches de uma carteira já existente, atrelada ao CDI, e também colocou um fundo novo, referenciado no IPCA, em que levantou cerca de R$ 400 milhões. Como os papéis na carteira são atrelados a juros ou índice de preços, não sofrem com eventos tradicionais que afetam os fundos imobiliários com ativos reais.
"Nesses casos, o investidor não tem que pensar no ativo imobiliário em si, e sim olhar o histórico de crédito. Já no fundo de tijolo, ele precisa acreditar na tese".
Na visão de Martins, o setor imobiliário tende primeiro a desovar os estoques, absorver os espaços ainda vagos nos diversos segmentos, passar por uma depuração para depois ofertar novas carteiras.
