A combinação de juros baixíssimos e explosão do e-commerce na pandemia parece ter convencido a XP Investimentos a subir um degrau em sua estratégia de fundos imobiliários de logística. A empresa de Guilherme Benchimol tentará captar até R$ 600 milhões no IPO de um FII que atuará em todas as etapas do investimento: vai comprar os terrenos, construir os galpões, alugá-los e, ao fim de um ciclo de seis anos, vendê-los.
Os dois FIIs de logística que a XP gere hoje — o XP Logística e o XP Industrial, com patrimônio de mais de R$ 3 bilhões — são baseados no modelo de renda. Eles compram ativos já existentes e distribuem aos cotistas os recursos obtidos junto aos clientes desses galpões.
O novo fundo, por sua vez, seguirá o modelo de “desenvolvimento”, como se fosse um veículo de “private equity”, segundo explica o prospecto do FII, protocolado junto à Comissão de Valores Mobiliários (CVM).
Por isso, a rentabilidade para os cotistas respeitará uma curva diferente dos fundos tradicionais, concentrando os ganhos na ponta de um ciclo total de investimentos previsto para durar seis anos. Como desenvolverá seus próprios ativos, presume-se que a rentabilidade ao fim desse prazo seja maior que a dos FIIs mais comuns.
Consultoria de gigante americana
Para ajudá-la a desenvolver os projetos, a XP contará com a consultoria da americana Exeter Property Group, que estreará no Brasil por meio do novo fundo. A companhia tem US$ 15,4 bilhões em ativos sob gestão e é a quarta maior do mundo no ranking de ABL (área bruta locável) de galpões logísticos, segundo o prospecto.
O FII vai buscar desenvolver ativos em áreas “premium” da logística nacional, nos mercados de São Paulo, Rio e Minas Gerais.
A expectativa do mercado é que o IPO do novo fundo seja concretizado em novembro. A oferta estará aberta a investidores qualificados, aqueles com pelo menos R$ 1 milhão em patrimônio. A meta inicial é levantar R$ 500 milhões, mas o valor poderá subir para R$ 600 milhões caso um lote adicional seja exercido, se houver demanda aquecida.
