A possibilidade de ocorrer novos cortes da Selic - cada vez mais presente nos cenários de analistas e economistas - pode deflagrar uma nova onda de valorização de curto prazo para os fundos imobiliários, segundo gestores. Os preços das cotas desses portfólios negociadas na B3, historicamente, reagem de maneira inversa aos movimentos dos juros. Ou seja, quando o Banco Central (BC) reduz a taxa básica, essas carteiras tendem a se valorizar, ao atrair investidores em busca de alternativas mais rentáveis. O grande atrativo dos fundos listados em bolsa é a distribuição regular de rendimentos, isentos de imposto para a pessoa física.
Neste ano até dia 27 de maio, o Índice de Fundos Imobiliários da B3 (Ifix), que mede a variação conjunta de cotas e dividendos de uma carteira teórica com os portfólios mais negociados, acumula valorização acima de 7%. O referencial vem renovando a máxima em pontos desde março e ontem bateu a marca histórica ao fechar em 2.519 pontos. O avanço do Ifix está diretamente ligado à manutenção da Selic na mínima histórica, aos 6,5% ao ano, agora pelo 14º mês consecutivo. O índice reflete ainda a perspectiva de manutenção dos juros em níveis baixos por tempo prolongado.
"Acho que tem um minirrali de curto prazo, se o BC concretizar a queda de juros", afirma Diego Siqueira, CEO da TG Core Asset. Para o gestor, "nesse cenário, com o juro podendo cair um pouco mais - por exemplo, se o BC cortar a 5,5% ao ano -, vai ter fluxo adicional para ativos de prêmio".
Conforme Marcus Castro, CEO da Hectare Capital, "a medida que as taxas caem, a tendência é de valorização das cotas dos FII negociados em bolsa". Mas o gestor ressalva que a falta de previsibilidade no âmbito econômico pode pesar contra o efeito positivo de uma redução da Selic. "Os juros ajudam na precificação, mas as cotas também refletem o horizonte de longo prazo e têm aderência à trajetória das NTN-Bs longas."
Na visão do mercado, as chances de novos cortes da Selic pelo BC têm aumentado a cada novo dado que confirma a fraqueza da atividade. Essa evolução de estimativas pode ser observada no relatório de distribuição de frequência da pesquisa Focus, do Banco Central.
O documento mais recente, do fim de abril, mostra que, apesar de a grande maioria, ou 70% dos entrevistados, apontar para juros estáveis em 6,5% ao longo de 2019, cerca de 15% dos pesquisados enxergavam a Selic no fim deste ano entre 5% e 5,5% e outros 10% viam a taxa básica entre 5,5% e 6%. Ou seja, projeções de um quarto da amostra apontavam para cortes de juros pela autoridade ainda neste ano.
Já a parcela que trabalha com perspectiva de ocorrer um aperto monetário já em 2019 está perto de zero agora. A distribuição de frequência do Focus indica que o mercado enxerga a taxa básica oscilando entre estável ou menor nos próximos trimestres.
As expectativas contrastam com aquelas vistas no fim de fevereiro. Naquele mês, menos de 10% apostavam em uma Selic entre 5% e 5,5% em 2019. Em compensação, mais de 20% viam a taxa básica entre 7% e 7,5% no fim do ano, ou seja, que o BC pudesse iniciar um novo ciclo de aperto monetário.
O ano passado marcou o melhor momento em todos os tempos para os fundos imobiliários em relação a quantidade de investidores, liquidez e valor de mercado. E 2019 caminha para superar os recordes mesmo em um cenário de estabilidade da Selic. Novos cortes, portanto, podem consolidar esse movimento.
O ano passado só não foi melhor que 2011 na história desse segmento em termos de volume financeiro dos lançamentos e de quantidade de emissões. Porém, pelos números preliminares, o atual ano mostra potencial para bater os resultados vistos em 2018 e também há oito anos.
Para Vitor Bidetti, sócio e CEO da Integral Brei, o ano pode fechar com um total de R$ 20 bilhões em novas emissões e ultrapassar a marca anterior de R$ 16 bilhões. O boletim de abril da B3 mostra que a quantidade de novas emissões em 2019 já supera em 55% o conjunto de ofertas dos quatro primeiros meses de 2018, com 14 operações e R$ 3,4 bilhões captados. Além de mostrar um mercado mais aquecido que no ano passado, tanto o patrimônio líquido quanto o valor de mercado têm superado recordes a cada mês.
Em 12 meses até abril, o patrimônio líquido dos fundos listados cresceu 31,2%, para R$ 57,2 bilhões - montante acima do valor de mercado, que subiu 26,9% para R$ 52,9 bilhões. A diferença de 8,12% sugere existir ainda algum desconto no valor das cotas no mercado secundário.
