Com a antecipação a um ciclo de queda da taxa básica de juros, os fundos imobiliários deram uma arrancada no primeiro semestre. Houve uma valorização média de 16,3% nas cotas negociadas na BM&FBovespa, a segunda melhor performance entre as aplicações financeiras - só perdendo para o Ibovespa, que avançou 18,9% no período. Em julho, a valorização já chega a quase 3,6%. Apesar do rali recente, quem acompanha o setor vê espaço para ganhos adicionais, já que haveria ainda uma melhora do mercado imobiliário real a se capturar a partir da segunda metade de 2017 e em 2018. O custo de carregar esse tipo de investimento não é, porém, desprezível, já que parte de uma Selic de 14,25% ao ano.
Os fundos imobiliários são um misto de renda fixa e variável. Suas cotas são negociadas em bolsa, oscilando conforme as negociações no pregão, mas contemplam uma parcela de renda que se concretiza pela distribuição mensal de dividendos auferidos com aluguéis, por exemplo. Nos últimos 12 meses, o retorno médio em dividendos (o "dividend yield") chegou a 10,3%, segundo levantamento da Citi Corretora, que considera no cálculo as diversas carteiras listadas na bolsa.
Mesmo com o bom desempenho, as cotas dos fundos imobiliários seguem negociadas com um desconto médio de 21% em relação ao valor patrimonial, o que pode indicar um bom ponto de entrada para investidores com foco em valor, diz a analista da Citi Corretora Larissa Nappo, uma das responsáveis pelo mapeamento do setor. Mas essa é uma alocação que requer cuidado, adverte. "Adivinhar o fundo [mais adequado] o investidor não conseguiria. O ideal seria comprar mês a mês com viés de longo prazo", diz. Sua preferência é por portfólios diversificados, com liquidez e com gestão ativa para que o investidor não fique exposto a um único locatário.
Entre os fundos com essas características, a Citi Corretora lista o Kinea Renda Imobiliária e o CSHG Real Estate. Fundos de agências bancárias (Santander Agências, BB Progressivo ou Agências Caixa) e universidades (Campus Faria Lima) também costumam oferecer risco mais baixo e, no segmento de galpões logísticos, o CSHG Logística é uma boa alternativa, segundo avaliação da casa.
Por ora, diz Larissa, a taxa de vacância nos empreendimentos corporativos segue elevada - em São Paulo atingiu 25,9% no primeiro trimestre, e no Rio atingiu 23%, considerando-se o mercado classe AA+, segundo levantamento da Cushman & Wakefield. As consultorias imobiliárias preveem ainda algum aumento da desocupação em São Paulo no ano que vem e até 2018 no Rio de Janeiro, acrescenta Larissa.
Mas é justamente essa taxa de vacância que traz oportunidades para se adquirir empreendimentos de alto padrão com deságio, diz André Freitas, diretor do Credit Suisse Hedging Griffo. Conforme exemplifica, o fundo Cidade Jardim Continental Tower, na zona Sul de São Paulo, era negociado na bolsa ontem a R$ 53,45. É o equivalente a R$ 6,4 mil o metro quadrado, quando a 300 metros dali, uma torre residencial tem preços que rondam os R$ 15 mil, R$ 16 mil o metro quadrado. A taxa de vacância é de 34% e, com a possibilidade de saída da GE, um grande inquilino, essa taxa poderia subir a 55%.
"Olhando esses números, está na hora de comprar, sim, porque quando a economia melhorar e a vacância diminuir, o preço vai ser outro", diz Freitas. "Quem quiser aproveitar os saldos, o fim da liquidação, tem que comprar agora."
Das 13 lajes pertencentes ao fundo Continental Tower, administrado pela Votorantim Asset Management, 8,5 estão alugadas, conta Reinaldo Lacerda, diretor da gestora. O fundo trabalha para reter a GE ou costurar a reposição do espaço com novos inquilinos. Considerando-se a cotação atual na bolsa versus o valor patrimonial da cota, a R$ 80,00, ele diz haver espaço para recomposição do preço à medida que a economia comece a voltar para os trilhos.
"Se o investidor não fosse dono das cotas e sim do imóvel, ele não teria essa percepção de vender a R$ 53 algo que vale R$ 80. O investidor imobilário puro sabe a velocidade, tem sensibilidade dos ciclos de valorização do imóvel", diz Lacerda. Ao longo do segundo semestre, ele considera que o segmento de lajes corporativas ainda enfrentará altas taxas de vacância, mas vê reação mais célere nos setores de shopping centers e logística.
Para validar a estratégia de comprar barato, Freitas, do Credit Suisse, sugere carteiras com um ativo só, bem classificadas e que estejam em bons endereços. Mas essa é uma movimentação que nem sempre cai bem ao investidor de um fundo imobiliário que prefere contar com a renda da distribuição mensal, reconhece. E, quando um empreendimento tem alta taxa de vacância, não gera bons dividendos.
Mas foi sob esse conceito de valor que os fundos imobiliários chegaram a uma valorização na casa dos dois dígitos do início do ano para cá na bolsa - com ganho real de 11,3% entre janeiro e junho. Mais de 70% do estoque ainda está nas mãos dos investidores pessoas físicas, mas foram os institucionais que aproveitaram a temporada de descontos. Fundos de fundos, fundos de pensão e até carteiras de ações compõem o público que aumentou a participação no volume negociado, apontam os gestores.
A desistência do governo de taxar investimentos isentos como letras de crédito imobiliário (LCI) e do agronegócio (LCA) e fundos imobiliários contribuiu para a performance e os institucionais que não entraram no boom do setor de 2011 a 2013 - quando a Selic estava na casa de um dígito - aproveitaram essa janela, cita o sócio responsável por fundos imobiliários de uma gestora especializada, que preferiu não ser identificado. Sua expectativa é que, tão logo o BC ponha em marcha o plano de cortar a Selic, haverá um ganho adicional das cotas no mercado secundário. O retorno em dividendos também fica mais atrativo sob o panorama de juros menores ao longo do tempo. Ele sugere portfólios não concentrados porque o mercado para locação prosseguirá difícil pelo menos até o segundo semestre do ano que vem.
Empreendimentos com contratos atípicos, como aqueles que acolhem agências bancárias, são uma modalidade mais conservadora para quem gosta de ter uma parcela de ativos imobiliários na carteira, diz Augusto Martins, sócio da área de Investimentos Imobiliários da Rio Bravo. "São contratos que não têm cláusula de revisão no meio do caminho, são corrigidos anualmente pela inflação e estão blindados da vacância."
O retorno em dividendos desses fundos ronda os 9,4%, nível considerado satisfatório se comparado aos 6% de juros reais que uma NTN-B, título público indexado à inflação, nos vencimentos até 2026, proporciona.
No segmento de fundos com recebíveis imobiliários, a Citi Corretora destaca o Kinea Rendimentos Imobiliários, que conta com diversificação das fontes de receita e um retorno em dividendos em 12,2%. O fundo atualmente tem 28 recebíveis, com créditos de shopping centers como Iguatemi, General Shopping e BR Malls, além de Petrobras e Magazine Luiza. Essa carteira, com cerca de R$ 1,5 bilhão, abriu uma nova série para captação e deve levantar até R$ 575 milhões sem considerar uma possível oferta suplementar.
