É bem verdade que os fundos imobiliários tomaram um tombo nos meses de maio e junho, e a rentabilidade média é negativa em 4,3% no ano. Mas é verdade também que os fundamentos do mercado de imóveis permitem apostar em sua reação, o que tende a interferir positivamente no resultado desses fundos.
Depois de quatro anos de queda e ter batido o fundo do poço, especialistas do segmento imobiliário chamam a atenção para alguma recuperação dos preços dos imóveis e do valor dos alugueis. E ainda que os números da economia não sejam animadores, a perspectiva é a de que o setor siga nessa curva de valorização.
É com esse cenário que trabalham também os profissionais que acompanham diariamente o comportamento dos fundos imobiliários. Gustavo Bueno, Head de Análise de Fundos Imobiliários da Corretora XP, é um deles. Ele explica que esses fundos foram afetados este ano pela inesperada manutenção do juro básico da economia em 6,5%, já que sofrem concorrência das aplicações que remuneram à base de juros.
O mercado também não contava com a greve dos caminhoneiros e as desastrosas consequências, tanto na esfera econômica como política. No entanto, Bueno ressalta que apesar desses imprevistos, o pano de fundo para o setor imobiliário não mudou, com clara queda nos níveis de vacância (desocupação) dos imóveis, especialmente os comerciais. Depois de atingir a casa de 30% em 2016, o índice de desocupação está hoje em torno de 23%, segundo ele.
Se há essa demanda, analisa ele, é sinal de que as empresas devem aumentar os níveis de contratação de profissionais. Por tabela, mais gente empregada pode representar aumento de consumo, estimulando também ocupação de lojas em shoppings centers, com geração de alugueis. É um círculo virtuoso. A roda da economia vai se aquecendo e atingido de modo positivo também o setor imobiliário.
Todos esses fatores têm reflexo direto no desempenho dos fundos imobiliários, com suas carteiras formadas por papeis lastreados em empreendimentos imobiliários, seja em prédios comerciais com escritórios (lajes corporativas), em shoppings centers, em galpões logísticos, e assim por diante. A remuneração é composta basicamente por dois elementos, pela valorização dos imóveis em si e também por outros retornos dos projetos, como aluguel do imóvel ou faturamento de um shopping, por exemplo.
Não apenas por acreditar no cenário de crescimento do setor imobiliário, mas por conta dos níveis de valor das contas dos fundos, que podem ser considerados baixos atualmente, o diretor projeta uma rentabilidade de algo entre 10% a 11% ao ano, acima da inflação, para esses fundos nos próximos 12 ou 24 meses. Ganho real, já descontado também o imposto de renda. O que é praticamente o dobro de retorno para uma aplicação em um Título do Tesouro IPCA com vencimento em 2024, de algo em torno de 5,5% acima da inflação.
Só lembrando que os papeis do governo são títulos de renda fixa, enquanto os fundos imobiliários são considerados de renda variável, que oferecem mais riscos, pela sua volatilidade. O valor de suas cotas oscila para cima quando as perspectivas são favoráveis para a economia e expansão do setor de imóveis, e para baixo quando há concorrência dos juros em alta, ameaças de queda de renda, desemprego, recessão.
De todo modo, os riscos podem ser diluídos se as aplicações tiverem um perfil de prazo mais longo, em que eventuais quedas possam ser compensadas com valorizações. A composição da carteira também é decisiva para um retorno interessante com esses fundos, quanto mais rentável for o empreendimento, mais gordo o rendimento para o cotista.
A liquidez deve, igualmente, ser considerada, porque o investidor só consegue sair do fundo quando vende sua cota para o outro aplicador. Existe um mercado secundário na B3, Bolsa de Valores, Mercantil e Futuros de São Paulo, em que as cotas são negociadas diariamente, mas há fundos mais líquidos que outros, obviamente os bem administrados com bom histórico de performance.
Para quem está em busca de diversificação dos investimentos e remuneração diferenciada, acima dos minguados juros pagos na caderneta nos CDBs ou fundos de renda fixa, os fundos imobiliários podem ser boa opção nesse momento. O acompanhamento desses fundos não é algo simples para o aplicador comum, por isso, é importante ter confiança no consultor que estiver direcionando suas aplicações, seja no banco ou corretora.
A B3, Bolsa de Valores, Mercantil e Futuros de São Paulo, calcula o Ifix, um índice que reflete a evolução dos 81 fundos imobiliários mais representativos e listados no mercado.
