A indústria de fundos imobiliários está bombando no Brasil, com as taxas de juros em recorde de baixa fazendo as pessoas físicas sedentas por rendimento aceitarem mais risco.
O patrimônio desses fundos, que são isentos de imposto para investidores de varejo, superou R$ 102 bilhões em maio, um aumento de 27% em relação ao ano anterior, de acordo com os dados mais recentes do regulador do mercado Comissão de Valores Mobiliários. Fundos de capital aberto, a versão local dos REITs nos EUA, já representam 59% disso, com cerca de R$ 59 bilhões de patrimônio, segundo a bolsa B3 SA.
"Investidores de varejo decidiram voltar com as taxas de juros caindo para um recorde de baixa, a inflação continua sob controle e os preços dos imóveis e aluguéis estão começando a subir", disse Allan Hadid, sócio do Banco BTG SA, o maior gestor de fundos imobiliários no Brasil, com R$ 19 bilhões em ativos sob gestão nesse tipo de produto.
Não é a primeira vez que a pessoa física decidiu comprar quotas de fundos imobiliários em quantidade. A indústria teve um boom anterior, de 2010 a 2014, em meio a retornos crescentes, mas os investidores saíram machucados quando o Banco Central começou a elevar juros. A recessão que se seguiu, que viria a ser a pior em pelo menos um século, só contribuiu para piorar a situação, pois os preços dos imóveis despencaram enquanto as vacâncias cresciam.
"Muitos investidores achavam que um fundo imobiliário era um investimento de renda fixa. Então, de repente, um dia, todos perceberam que os preços das quotas desses fundos poderiam cair", disse Hadid. Agora eles aprenderam a lição, ele disse, e estão "negociando ativamente" esses produtos.
O retorno da pessoa física aparece nos dados da Bolsa: os investidores registrados para negociar quotas desses fundos totalizaram 341.886 em maio, mais que o dobro dos 150.000 do ano anterior. Até agora, em 2019, R$ 7 bilhões em quotas de fundos negociados em bolsa foram vendidas na B3, e mais 17 fundos estão fazendo ofertas. Atualmente, os fundos imobiliários representam apenas 2% da indústria de fundos, que chega a R$ 5 trilhões.
A fraca atividade econômica fez pouco para desencorajar os investidores que buscam retornos mais elevados, já que a taxa básica de juros é mantida em nível de recorde de baixa com perspectivas de novos cortes à frente. Este "novo normal" para o Brasil alimentou um boom no setor de fundos em geral no país desde 2016, com entradas líquidas acumuladas de mais de R$ 600 bilhões até junho deste ano, de acordo com a Anbima, a associação do mercado de capitais.
Pedro Carraz, gerente de portfólio da XP Asset Management, com R$ 3,2 bilhões em fundos imobiliários sob gestão, diz que as perspectivas para o mercado imobiliário são "claramente otimistas". Ainda há uma oferta relativamente pequena, já que os investimentos foram suspensos em meio à recessão, enquanto a demanda por imóveis de luxo cresceu, elevando os preços e reduzindo a vacância e as taxas de inadimplência. Carraz vê oportunidades para comprar shoppings em São Paulo e armazéns logísticos.
O tipo de fundo oferecido aos clientes também mudou conforme a indústria amadureceu.
"Anteriormente, tínhamos muitos fundos comprando apenas uma propriedade e isso acabou prejudicando a indústria", disse Andre Masetti, sócio responsável por fundos estruturados na XP. Hoje, a maioria dos fundos compra muitos ativos diferentes, diversificando seus riscos, disse ele.
Os fundos imobiliários investem não apenas em propriedades, como escritórios e shopping centers, mas também em títulos lastreados em financiamentos imobiliários. Hoje, até mesmo fundos que investem em outros fundos estão sendo lançados, ajudando a aumentar os volumes de negociação.
A tão esperada aprovação da reforma da Previdência do governo - vista como chave para consertar as finanças do país e gerar novos ganhos nos ativos brasileiros - também poderia liberar um novo potencial no setor de fundo imobiliário.
"Se a reforma da Previdência for aprovada, podemos ter mais de R$ 20 bilhões em ingressos para REITs neste ano, dobrando o que tivemos no ano passado", disse Andre Freitas, sócio da Hedge Investments, com cerca de R$ 3,1 bilhões em fundos imobiliários. sob gestão. "Os investidores de varejo estão vindo com a certeza de que os juros permanecerão baixos por um longo período de tempo - são os órfãos dos juros altos."
