O ano de 2020 foi extremamente desafiador para segmentos de fundos de investimento imobiliário (FIIs).
Desde o início da pandemia, muitas incertezas em diversos setores do mercado imobiliário fizeram com que os investidores ficassem reticentes quanto aos investimentos, principalmente em relação ao setor de varejo. Com exceção dos serviços considerados essenciais, o setor de varejo, mais especificamente os shoppings centers, tiveram suas operações fechadas durante alguns meses, o que fez com que todos os fundos deixassem de pagar seus rendimentos projetados.
Em 2020, vimos o índice de fundos imobiliários (Ifix) apresentar um retorno negativo de 10,24%, contra um retorno positivo de 35,98% em 2019, fechando o ano em 2.870,15 pontos.
Mesmo em um ano de incertezas, tivemos um volume captado no mercado de FIIs de R$ 35 bilhões. O setor que apresentou maior captação foi o de CRI com 32% do volume de recursos captados, seguido pelo setor de logística e industrial, que representou 25%.
Ambos os setores apresentaram rendimentos mais constantes no ano. O primeiro, por não ter sofrido quase nenhum evento de crédito, continuou distribuindo os dividendos em linha com o esperado, e o segundo, por mostrar-se muito resiliente durante a pandemia devido ao alto nível de contratos atípicos e o crescimento do e-commerce nas empresas.
O setor de fundo de fundos e o de lajes corporativas representaram, cada um, 15% do volume captado no ano. Já o setor de shopping e varejo representou 8% do volume captado. Outros setores somam juntos 6% dos recursos captados.
Apesar do volume de captação ter sido inferior ao do ano de 2019 - ano recorde de captações de recursos para os fundos imobiliários, com captação aproximada de R$ 36,0 bilhões -, foi um volume muito expressivo se levarmos em consideração que, durante dois meses do ano, o volume de ofertas foi praticamente zero, tempo que demorou para o mercado entender o que aconteceria com os fundos imobiliários.
Este intervalo foi marcado pela instabilidade no valor das cotas no mercado secundário, quando pudemos ver que grande parte da volatilidade não aconteceu por conta dos fundamentos do fundos imobiliários e sim pelas incertezas trazidas pela crise pandêmica.
Para 2021, continuamos com um ano bastante aquecido nas distribuições de cotas de fundos imobiliários: temos cinco ofertas ICVM 400 (ofertas destinadas a investidores em geral) aprovadas pela CVM, que somam um valor de R$ 1,7 bilhão. Também, já existem 22 ofertas ICVM 400 em análise pela CVM que somam um total de R$ 3,6 bilhões.
Além disso, temos mais de R$ 3,7 bilhões em ofertas ICVM 476 (ofertas restritas e destinadas a investidores profissionais) em captação, o que indica que será um ano bastante promissor para a indústria, em que os gestores e administradores terão grandes desafios em continuar seus investimentos em ativos resilientes e bem localizados.
Um desafio grande, tendo em vista que os preços dos ativos reais continuam crescendo, dependendo do segmento, então, caberá ao gestor negociar e conseguir comprar nas melhores condições e em termos atrativos para cada fundo.
Por fim, temos observado o surgimento de outras estratégias no mercado de fundos imobiliário, com o objetivo de trazer novas teses de investimento. Estes fundos investem em setores ainda pouco explorados pelos FIIs, o que tende a fazer com que os gestores consigam realizar compras de ativos imobiliários que são menos concorridos e, consequentemente, em condições mais atrativas.
Em 2020, a Rio Bravo, por exemplo, lançou uma estratégia de fundo imobiliário para renda que explora o mercado residencial por meio da compra de unidades para locação. Também já foi explorada a estratégia de varejo de rua e varejo essencial desde 2018, tese que tem ganhado a atenção de investidores e novos gestores. Essas estratégias diversificam ainda mais a carteira de produtos ofertados para o investidor que procura geração de renda passiva por meio dos fundos imobiliários listados.
