Felipe Solzki
O mercado imobiliário sempre foi considerado uma excelente opção de investimento para proteção contra os efeitos da inflação e o cenário atual de alta nos índices, como o IGP-M e o IPCA, o tornou ainda mais atrativo. Os brasileiros, tradicionalmente, possuem a cultura de investir em imóveis para proteger seu patrimônio das adversidades dos ciclos econômicos, um legado do período hiperinflacionário no país. Mais recentemente, os fundos imobiliários caíram de vez no gosto do investidor brasileiro, com o número de investidores com posição em FIIs na B3 aumentando exponencialmente e ultrapassado a marca de 1,3 milhão.
A proteção do mercado imobiliário contra a inflação existe porque os contratos de locação possuem cláusulas de correção monetária. Em um cenário de alta nos índices, a renda do investidor aumenta na mesma proporção.
O valor dos imóveis, geralmente, tende a acompanhar esse movimento, dado que a principal forma de avaliação do valor de um ativo imobiliário é pelo método de desconto dos fluxos de caixa projetados, ou seja, se os aluguéis projetados passaram pela correção monetária, o valor do imóvel refletirá esse reajuste.
Outro método de avaliação bastante difundido é pela estimativa do custo de reposição, que busca avaliar o ativo pelo custo que seria necessário para a construção nos preços atuais, ou seja, se os preços em geral estão subindo, o custo de reposição será maior.
Os fundos imobiliários entre janeiro de 2011 e abril de 2021 tiveram um retorno total, medido pela variação do IFIX, de 186% enquanto o IGP-M variou 128%, e o IPCA, 78%. Nesse período, os FIIs corroboraram a teoria de proteção contra a inflação e apresentaram um retorno real positivo de 4,6% ao ano em relação ao IPCA, apesar das diversas crises econômicas enfrentadas.
No entanto, quando observamos janelas temporais menores, o resultado é diferente. Por exemplo, nos últimos 24 meses, o IGP-M apresentou variação de cerca de 46%, enquanto o IFIX apresentou valorização pouco acima de 10%.
Como o IFIX é um índice que mede o valor de mercado dos principais FIIs, é esperado que ele apresente flutuações no curto prazo motivadas por diversos fatores além da inflação, o que poderia explicar o descasamento entre os índices nos últimos dois anos. Porém ao analisar métricas como o rendimento médio pago pelos fundos imobiliários e o valor patrimonial das cotas, observamos que elas também não acompanharam a inflação no período.
Para analisar como os fundos imobiliários reagem aos índices de inflação, é necessário separar os fundos em dois grupos: o primeiro com os chamados “FIIs de tijolo”, que são os fundos que investem diretamente em imóveis como lajes corporativas, shoppings e galpões logísticos, entre outros. O segundo grupo são os “FIIs de CRI”, que investem em operações de crédito imobiliário, por meio dos certificados de recebíveis imobiliários e, atualmente, possuem a maior participação no IFIX.
Nos FIIs de tijolo, a capacidade de repassar a inflação nos contratos de aluguel, principalmente quando os índices apresentam variações elevadas, depende de diversos fatores ligados ao momento de cada setor no ciclo imobiliário. Por exemplo, em momentos em que o ciclo está favorável ao proprietário, como em cenários de excesso de demanda de potenciais inquilinos por áreas, os aluguéis tendem a ser corrigidos integralmente pela inflação e, eventualmente, ainda gerar ganhos reais no valor do aluguel durante as revisionais.
Nos fundos que investem em galpões logísticos, o momento é favorável ao proprietário, considerando que a demanda por esses imóveis está aquecida, principalmente pelo crescimento do e-commerce que foi acelerado com as mudanças de hábitos impostas pela pandemia. Nesse cenário, os proprietários tendem a ter um poder de barganha diante dos locatários e conseguir repassar a inflação definida no contrato.
