Beatriz Cutait
Passado um primeiro semestre favorável, que garantiu aos fundos imobiliários uma das melhores posições dentre as opções de investimentos, os dois últimos meses foram de piora para esse mercado. Após interromper em agosto uma sequência de quatro meses seguidos de valorização, a indústria voltou a ter rentabilidade negativa em setembro.
De acordo com a provedora de informações financeiras Quantum, o retorno médio de 64 carteiras com negociação de cotas no mês passado, ponderado por valor de mercado, ficou negativo em 2,45% em setembro. O cálculo leva em consideração o efeito da variação das cotas na bolsa e o pagamento de rendimentos aos cotistas. No acumulado do ano até setembro, contudo, a variação segue positiva em 4,79% e, em 12 meses, ela desacelerou para 0,59%.
Analisado somente o retorno com a distribuição de dividendos - que conta com isenção tributária para investidores pessoas físicas quando respeitadas determinadas condições e é um dos principais atrativos do produto -, as carteiras imobiliárias continuam com rendimento acima da inflação. O "dividend yield" médio dos fundos listados com negociação no mês passado atingiu 0,91% e chegou a 8,81% no ano. Em 12 meses, o retorno com dividendos corresponde a 11,65%.
Já a inflação medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo 15 (IPCA-15), uma prévia do IPCA, correspondeu a 0,39% em setembro, com alta acumulada em 2015 de 7,78%.
Referencial da renda fixa, o Certificado de Depósito Interfinanceiro (CDI) acumulou variação de 9,56% no ano até o mês passado. Se descontada a menor alíquota de imposto de renda, de 15%, uma aplicação que paga 100% do CDI teria rendido 8,13% até setembro, portanto menos que o dividendo médio pago pela indústria de fundos, que conta com o benefício tributário.
Apesar da derrapada recente desse mercado, especialistas seguem com uma visão otimista. "Estamos num momento que entendemos como muito favorável para a entrada de novos investidores", diz Rossano Nonino, sócio da Gávea Investimentos.
O número de pessoas físicas que detêm cotas de fundos imobiliários tem se mantido relativamente estável ao longo do ano, com 90.242 investidores ao fim de setembro, pouco abaixo dos 92,7 mil de dezembro.
Para Nonino, há ainda espaço para uma queda de até 10% dos preços de locação de imóveis em 2016, porém em grande parte concentrada em novos ativos, não afetando tanto os portfólios dos fundos negociados atualmente. "Pode haver ainda um estresse adicional, mas não é uma questão circunscrita ao mercado de fundos imobiliários. É muito mais macroeconômica, se o Brasil chegou ao fundo do poço."
Renato Vercesi, gestor de fundos imobiliários da XP Gestão, também considera que o movimento da indústria nos últimos dois meses está mais vinculado à piora do cenário político, com a volatilidade dos mercados como um todo, que a uma questão micro, do próprio segmento.
"Não acho que a percepção de risco do produto aumentou. Acho mais provável a classe de ativos sofrer junto com mercado, mas em dimensão menor em relação à bolsa e até à renda fixa. O case não mudou, o desconto e os yields [rendimentos] continuam altos", comenta.
Rafael Selegatto, gerente-executivo da Fator Administração de Recursos (FAR), atribui o mau desempenho da indústria nos últimos dois anos ao aumento da taxa básica de juros e à trajetória do próprio mercado imobiliário, que teve um excesso de oferta de imóveis, com reflexo principalmente sobre os preços das lajes corporativas. O segmento de fundos também viveu um "boom" de ofertas primárias, pontua.
"Hoje o mercado já passou pelos dois impactos, de excesso de ofertas, já precificado, e de frenesi de lançamentos. Sobrou só o efeito dos juros, que pode prejudicar os fundos imobiliários, como qualquer ativo", observa.
Num ambiente mais negativo para os fundos de maneira geral, a FAR prefere as carteiras de títulos mobiliários que, segundo a Quantum, acumulam rentabilidade média de 10,65% neste ano, retorno abaixo apenas dos fundos de saúde (12,80%) e educacionais (11,22%). A familiaridade com fundos de crédito e a maior maleabilidade dessas carteiras em termos de gestão ativa justificam a preferência de Selegatto.
Na visão da Bradesco Corretora, o cenário segue desafiador para os fundos, já que o prêmio de risco embutido na curva de juros tende a se manter nos níveis atuais por mais tempo que o previsto. "O foco deve permanecer nos fundos com gestão passiva, nos quais o risco de vacância é praticamente zero, como agências bancárias e universidades", relata a corretora, em relatório assinado por Luiz Mauricio Garcia e André Mazini.
Desta forma, a instituição continua recomendando a exposição a fundos de nichos selecionados, porém não indica um aumento das posições.
Anita Spichler Scal, gerente de investimentos imobiliários da Rio Bravo, por sua vez, diz que este é um bom momento para entrar no mercado, já que os ativos estão baratos e ela vislumbra um prêmio mais à frente, quando a taxa de juros voltar a ceder.
