Os impactos econômicos das medidas de contenção da pandemia de Covid-19 levaram FIIs, os fundos de investimento imobiliário, a suspenderem a distribuição mensal de dividendos. A medida, adotada especialmente por fundos de shoppings e hotéis, visa proteger o caixa diante da paralisação das atividades econômicas.
É o caso do XP Malls, o FII mais negociado no mercado. No dia 18 de março, quando o governador de São Paulo João Doria (PSDB) determinou o fechamento de shoppings na Grande São Paulo, o fundo comunicou a suspensão da distribuição mensal de rendimentos, citando a “baixa previsibilidade quanto aos impactos que estas medidas causarão no resultado do Fundo nos próximos meses”.
O fundo gerido pela XP Investimentos e administrado pelo BTG Pactual detém participação em 12 shoppings, incluindo o Cidade São Paulo e o Cidade Jardim.
Os fundos de shopping têm, além do aluguel mínimo fixo das lojas, um percentual sobre o estacionamento e sobre vendas, que é acordado entre as partes. Com a determinação da maior parte dos estados brasileiros de manter fechados o comércio de rua, bares e restaurantes, academias e shoppings como medida para frear a circulação de pessoas e conter o avanço do coronavírus, a receita dos fundos deve ter uma forte queda em abril.
“Ninguém imaginava que os shoppings iriam fechar. Isso foi um susto maluco. Por prudência, os fundos, especialmente os menores, vão segurar os dividendos e pagar só no fim do semestre”, diz Marcos Baroni, especialista de fundos da Suno Reasearch.
Obrigatoriamente, os fundos devem distribuir 95% do seu lucro líquido semestral aos cotistas ao fim do semestre, mas a praxe do mercado para atrair investidores é fazer a distribuição mês a mês. Caso não haja lucro, não há dividendos.
Além da redução nas vendas, a retração econômica em consequência da pandemia pode levar a um aumento de inadimplência, afetando todo o setor de FII, apontam especialistas.
“Não tem como ser muito diferente, a crise vai afetar todo mundo. Deve haver muita inadimplência em contrato de aluguel. É um efeito forte, mas temporário”, diz Eduardo Malheiros, sócio da Habitat Capital Partners Asset Management.
No segmento de galpões logísticos, o impacto deve ser menor aponta Baroni. “Pode ser que empresas peçam desconto ou adiamento no pagamento de galpões, mas o risco de insolvência é baixo”.
O especialista também aponta que a maior parte dos fundos imobiliários têm muito dinheiro em caixa, o que os deve proteger neste momento de crise.
“Vemos cotistas preocupados e o fundo tem R$ 100 milhões em caixa. Essa é a realidade da maioria dos fundos do Brasil. Eles sobrevivem anos sem renda”, diz Baroni.
Investidores, contudo, se desfizeram dos papéis diante do cenário negativo, o que fez o preço das cotas despencar. O Ifix (Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários da B3), que reúne os fundos mais negociados, acumula queda de 23% neste ano. Em 2019, se valorizou 36%.
“O movimento foi muito exagerado. Por ter muito investidor novo, o mercado entrou em pânico e os fundos caíram como se o isolamento fosse durar anos ou a recuperação fosse muito ruim”, diz Malheiros
Os FIIs foram um dos produtos de renda variável que mais atraiu investidores pessoa física em 2019. A quantidade de investidores mais que dobrou nos últimos 12 meses e chegou a 762 mil em fevereiro, dos quais mais de 70% são pessoas físicas, de acordo com dados da B3.
Segundo Malheiros, a distribuição de dividendos de FIIs é, em média, de 0,5% a 0,7% da cota ao mês, algo que deve fazer falta para a pessoa física. “Muitos contam com essa renda”, diz.
