As gestoras especializadas em fundos imobiliários têm aproveitado a forte queda das cotas no mercado secundário para comprar ativos. Sócios de várias instituições afirmaram, em debate pela internet promovido pelo BTG Pactual, haver oportunidades de aquisição diante do pânico que tomou conta dos investidores devido ao coronavírus.
Segundo o sócio responsável pela área de real estate do BTG, Michel Wurman, “entre os dias 11 e 13 de março houve, basicamente, saída de investidores estrangeiros do mercado de fundos imobiliários”. Para o executivo, “embora [os não residentes] tenham pouca participação [nesse mercado], em torno de 3% ou 4 %, mandaram liquidar tudo, e isso precipitou um movimento mais forte de venda”.
Conforme o sócio do BTG, “onde tem disponibilidade de caixa nos nossos fundos estamos usando”. Wurman explica que, apesar das incertezas sobre a duração da crise, “alguns fundos têm preços de barganha e avaliamos 23 FIIs que consideramos interessante e com ordem aberta o tempo inteiro para comprá-los”.
O CEO da RBR, Ricardo Almendra, também enxerga um momento de oportunidades para quem tem horizonte de longo prazo. “A estratégia agora é ganho de capital, mais do que rendimentos”, diz. Para o gestor, “há fundos de tijolo negociando mais barato que o custo de reposição [custo para se construir um imóvel do zero], que é uma métrica mais importante do que o valor patrimonial em si”. De acordo com Almendra, “já consumimos 40% do orçamento que temos nos nossos fundos e a gente vem comprando aos poucos”.
O sócio da RBR explica que “em dezembro achávamos o mercado um pouco eufórico e projetamos retorno médio de 10% ao ano para os melhores fundos de tijolo durante três a cinco anos, somando ganho de capital e dividendos”. No momento, segundo Almendra, “esse número está mais para 20% ao ano nos próximos três anos”. Apesar de enxergar barganhas, o especialista explica que a queda na liquidez não permite fazer grandes movimentos. “Temos R$ 200 milhões em caixa em diferentes fundos, mas está difícil implementar [as compras] no exato momento, porque a liquidez secou.”
Para o sócio da Hedge Investments, André Freitas, “o período de 19 a 20 de março foi o ápice do problema no mercado de FIIs”. Agora, na visão do especialista, “o mercado começa a se reconstruir e é quando é possível tentar capturar oportunidades”. Conforme o gestor, a última janela para se comprar ativos abaixo do custo de reposição ocorreu na recessão entre 2014 e 2016. “Hoje a oportunidade está igual. Travou o mercado primário e a oportunidade está no secundário, com até 35% de desconto [no valor de mercado] em relação ao patrimonial.”
