A Invisto, nova empresa do fundador da Loft, João Vianna, está atingindo seu primeiro bilhão neste ano. A gestora, que compra imóveis antigos em bairros nobres e de alta liquidez na Flórida e constrói em seu lugar residências de alto padrão, abriu este mês a captação de seu segundo fundo para levantar R$ 850 milhões. Mas, se o primeiro teve um aporte mínimo de US$ 500 mil, neste o acesso vai ser mais “fácil”. A gestora criou um espelho no Brasil que aceitará investimentos a partir de R$ 100 mil. Quem optar por investir direto no exterior terá que alocar acima de US$ 250 mil, com rendimento maior. Em apenas 15 dias, Vianna conseguiu mais de um terço do total que pretendia obter.
O primeiro fundo da Invisto, lançado no ano passado, tinha a ideia inicial de captar US$ 50 milhões, mas acabou chegando a US$ 65 milhões, com um grupo de investidores mais restrito de multifamily offices e da rede de contatos dos sócios fundadores - além de Vianna, Victor Magalhães, co-CEO da Invisto e ex-executivo da Loft, e Rafael Rebouças, diretor de operações da empresa. Os 94 cotistas estão recebendo, de acordo com o empresário, em torno de 16% ao ano em dólares.
Agora, afirma, 80% dos investidores do fundo de estreia estão entrando “com cheques maiores” no segundo, que também vem sendo alvo do interesse de investidores profissionais por conta de sua aplicação mínima mais baixa. Para quem investir no Brasil, o retorno é uma remuneração fixa de 10% ao ano paga trimestralmente desde o início do fundo, que terá prazo determinado de quatro anos. Aos que chegarem pelo fundo no exterior, o rendimento terá o alvo de 16,5% em dólar, pagos somente depois que acabar o período de 24 meses de investimento. “Criamos essa divisão para atender ao investidor rentista, cuja cultura é forte no Brasil.” A captação termina em outubro, já que a primeira chamada de capital acontece já em dezembro.
O empresário fundou a Invisto no fim de 2022. “O gatilho foi o contato que tive com os investidores da Loft, majoritariamente americanos, o que me levou a entender com profundidade o mercado dos EUA.” Foi quando Vianna descobriu que a maior classe individual de ativos do mundo é a de casas residenciais dos Estados Unidos, um mercado de US$ 52 trilhões. “Todas as empresas do S&P reunidas valem US$ 46 trilhões”, compara. “E as casas estão envelhecendo em grande velocidade.”
Ele afirma que a mediana da idade dos imóveis é de 45 anos, sendo que mais de 35% têm mais de 55 e 94% são em madeira, que tem menor vida útil. “É mais barato e rápido construir de madeira, mas depois de 55 anos já não vale mais a pena reformar.” Com isso, a velocidade de deterioração do estoque é maior do que a capacidade instalada de construção de casas. A Invisto identificou que a degradação é mais grave nos bairros nobres.
Todo o processo de compra do proprietário anterior, construção, ampliando a área útil, e revenda para o novo dono dura 18 meses, comenta Vianna, o que permite que a asset monte fundos de até quatro anos. “O brasileiro gosta de prazos mais curtos.” O empresário comenta que a diferença de preço da casa velha para a nova é de quatro a cinco vezes.
Para o segundo fundo, Vianna expandiu o raio de atuação de Orlando e Winter Park, na Flórida, para Tampa. As casas são vendidas por preços de US$ 700 mil a US$ 4 milhões, sendo que 60% das transações do primeiro fundo foram feitas à vista, sem financiamento, o que, afirma o empresário, mostra uma demanda reprimida perene e resiliente. “Nosso público é a altíssima renda, uma realidade diferente”, conclui.
