Ainda que o ano tenha começado de maneira desfavorável aos fundos imobiliários, o efeito vacina e a retomada do ciclo do setor podem virar o jogo a favor dessa classe de ativos a partir do fim do terceiro trimestre, segundo gestores e especialistas ouvidos pelo Valor. “Podemos apostar sim na vacinação e na retomada de demanda”, afirma o sócio fundador do escritório NFA Advogados, Carlos Ferrari.
Conforme o especialista no mercado imobiliário, “já existem sinais de que, daqui para a frente, os ativos depreciados do setor começarão a buscar uma melhor precificação”. Para Ferrari, “no segundo semestre essa sinalização vai aparecer com mais força”.
O sócio responsável pela área de real estate da Mauá Capital, Brunno Bagnariolli, vê o mercado mais animado com os números de crescimento e de imunização. “A gente vê os índices de vacinação avançando e, aos poucos, estamos chegando mais perto do controle da pandemia”, diz.
“Acredito que a gente vai viver aqui no Brasil, para o quarto trimestre, essa quase euforia que estamos vendo em países com vacinação adiantada como os Estados Unidos”, afirma o sócio fundador da Hedge, André Freitas. “As projeções de crescimento do PIB começam a voltar a números próximos a 5%.”
As oportunidades no segmento, porém, têm um horizonte de médio e longo prazos. No curto, os riscos ainda são significativos, aponta o sócio da RBR Asset, Bruno Nardo. Ele observa que a vacinação ainda tem ritmo lento e não se pode descartar a possibilidade de uma terceira onda.
Os segmentos mais atingidos pela pandemia podem levar até alguns anos para se recuperar. “O investidor que gosta de shopping e pode carregar por cinco anos tem oportunidades”, afirma Nardo. “Os setores de shopping e hotelaria que sofreram mais deveriam ser aqueles que podem subir mais, mas ainda guardam muitas incertezas”, complementa Bagnariolli, da Mauá.
Apesar do cenário ainda nublado, Freitas, da Hedge, avalia existir possibilidade de o balanço de riscos ficar positivo nos próximos meses. “Um ponto de atenção para os fundos imobiliários é a calibragem dos juros”, afirma. “O Banco Central agiu corretamente quando começou a alterar a política monetária, buscando trazer a taxa básica a um nível mais neutro [aquele que mantém a inflação estável].”
Juros mais elevados afetam os preços das cotas dos portfólios no mercado secundário e costumam estimular um fluxo de saída de recursos. Porém, o aperto monetário seria limitado porque a taxa não alcançaria um patamar tão alto a ponto de tirar atratividade dos portfólios. Algumas carteiras recheadas de papéis pós-fixados também seriam beneficiadas com retorno maior.
“Os juros não vão subir tanto a ponto de prejudicar o mercado, porque, mesmo se chegassem perto de 10% ao ano, ainda estaria bastante positivo”, avalia Ferrari, do NFA.
Freitas, da Hedge, complementa que a subida da taxa Selic pelo BC pode ajudar a reduzir a pressão do câmbio sobre a inflação, e por consequência diminuir o sentimento de aversão ao risco. Além disso, “os juros ainda continuarão em um patamar baixo e, daqui a três meses, o processo de imunização será retomado com maior previsibilidade e quantidade de vacina”.
A Selic mais elevada ajuda a trazer mais atratividade para os fundos de papéis com carteiras mais concentradas em títulos que pagam a variação do CDI mais um spread. “A gente tem começado a ver o mercado começando a migrar um pouco mais para o DI [juros pós-fixados], porque a inflação estará mais controlada e o DI terá uma subida”, afirma Nardo, da RBR.
Dentro desse cenário, uma das categorias com maior potencial de ganho de capital no médio e longo prazos é o de lajes corporativas. “Os portfólios de imóveis corporativos negociam com prêmios acima da média histórica”, pondera o sócio da RBR. “Mas é preciso olhar a qualidade da carteira, a localização, os locatários”, acrescenta Nardo.
Os fundos de tijolo estão negociando com um spread de mais de três pontos percentuais acima da NTN-B de 10 anos, o que é um patamar historicamente elevado, pondera Freitas, da Hedge. O gestor lembra ainda que os preços de imóveis comerciais permanecem defasados e que a retomada do ciclo de expansão do setor tende a puxar para cima o metro quadrado nos grandes centros, principalmente, em São Paulo. “Há prédios ‘triple A’ na Faria Lima ou na avenida Chucri Zaidan, negociando em valores parecidos com os de dez anos atrás”, exemplifica.
Para Lucas Elmor, sócio da Hectare, as lajes vão continuar um modelo atrativo no médio e longo prazos. “As empresas talvez adotem uma maior flexibilização do uso de escritórios, mas não é um modelo que vai morrer”, avalia. “Na pandemia, muita gente questionou as lajes e as cotas sofreram, mas com o avanço da vacinação e a reabertura da economia as companhias devem voltar num modelo híbrido.”
Já os chamados fundos de papéis, que concentram as aplicações em certificados de recebíveis imobiliários (CRI), são vistos pelos gestores como defensivos. “O setor de crédito é o mais defensivo para estar posicionado, porque teremos um contexto macro de eleição no ano que vem associado a uma inflação ainda resiliente”, diz Nardo.
O Índice de Fundos Imobiliários da B3, o Ifix, acumula queda de 1,68% no ano até 14 de junho. Na decomposição do indicador até abril, feita pela RBR, a única categoria que sobe no ano é a de portfólios de CRIs, com alta de 6,3%.
Os segmentos que mais perdem são shoppings, lajes corporativas, logístico e fundo de fundos, com recuos de, respectivamente, 3,8%, 3,2%, 3% e 3%. Apesar da queda no acumulado de quatro meses, em abril boa parte apresentou recuperação.
No início do segundo trimestre, os fundos de shoppings tiveram alta de 1%, enquanto os de lajes corporativas subiram 1,4%. O segmento de logística recuou 0,1%, enquanto o de fundos de fundos avançou 0,1%. Os portfólios de CRIs do Ifix tiveram ganho de 0,9% em abril, segundo a RBR.
De acordo com o boletim da B3, em março o valor patrimonial dos fundos imobiliários listados atingiu RS 144 bilhões, ou seja, 12,5% superior ao de mercado, que somou R$ 128 bilhões. A diferença indica que as cotas têm sido negociadas com desconto.
A base de investidores continuou a crescer em abril e atingiu 1,344 milhão. Na comparação com março, houve acréscimo de 36 mil novos CPFs. Se mantido o ritmo, a base pode se aproximar de 1,7 milhão no fim do ano.
Apesar do início desfavorável, 2021 ainda pode terminar com um nível quase recorde de emissões de fundos imobiliários, segundo os gestores. Isso se o cenário positivo, com avanço da vacinação, de fato se concretizar. “Neste ano [até fim de maio], nós já passamos de R$ 17 bilhões em novas ofertas e temos mais R$ 12 bilhões no ‘pipeline’. Acho que vamos chegar a uma cifra acima de R$ 40 bilhões em captação em 2021”, afirma Freitas, da Hedge.
Se a previsão do gestor se concretizar, as emissões vão se aproximar dos melhores anos da história. O recorde atual pertence a 2020, com R$ 44,1 bilhões captados, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima). A marca anterior havia sido registrada em 2019, de R$ 41,4 bilhões.
Conforme Ferrari, a demanda para novas operações de captação e estruturação de fundos imobiliários continua alta. “Esse lado continua muito aquecido, vimos [no escritório] um volume muito grande [de assessoria de operações] para um segundo trimestre”, afirma. Segundo o sócio do NFA, “baseado nessa demanda, o segundo semestre tende a ser muito forte em volume e investimento”.
