Por Idiana Tomazelli e Lucas Marchesini
O governo deve destravar o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) Futuro na compra da casa própria ainda neste mês, afirmou a vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães. Segundo ela, o tema deve ser tratado na próxima reunião do Conselho Curador do FGTS, convocada para 19 de março.
A partir da decisão, em poucos dias a Caixa já terá condições de operar sob o novo modelo. O trabalhador poderá usar até 120 meses de depósitos futuros para melhorar suas condições de financiamento.
"O FGTS futuro vai ser importante, deve entrar na próxima agenda de março do Conselho Curador. Todos os estudos, tudo que é necessário para isso já está feito", disse. "A solução tecnológica já foi feita, era um dos desafios. Hoje só falta a decisão. Aí, a gente em poucos dias já consegue operar."
O FGTS Futuro consiste no uso dos depósitos futuros dos empregadores no fundo do trabalhador para compor renda e ajudar a pagar as prestações do financiamento contratado no âmbito do Minha Casa, Minha Vida.
A iniciativa passará por um período de teste, direcionado a famílias que compõem a faixa 1 do programa habitacional (com renda mensal de até R$ 2.640). Depois, o governo pretende avaliar a possibilidade de atender a todos os grupos, até o limite de renda familiar é de R$ 8.000.
A expectativa do governo é que cerca de 60 mil famílias com renda de até dois salários mínimos sejam beneficiadas anualmente pela medida.
Segundo Magalhães, a regra será não ultrapassar os 30% de comprometimento de renda.
O principal gargalo, porém, é que muitas famílias hoje nem sequer alcançam este patamar. Após o estudo da capacidade de pagamento, considerando outros compromissos do lar, a prestação do financiamento que o banco se dispõe a conceder compromete um percentual menor que o teto de 30%.
Em outras palavras, isso significa que as famílias não estão conseguindo pleitear valores mais altos de financiamento porque sua capacidade de pagamento não suporta a parcela correspondente.
É aí que entra o FGTS Futuro. Os empregadores recolhem ao fundo um valor equivalente a 8% da remuneração bruta paga ao funcionário. O trabalhador não pode sacar esse recurso na hora que bem entender, mas a medida vai permitir que esse fluxo seja usado para ajudar no pagamento das prestações da casa própria.
Simulações feitas pela Caixa dão uma ideia do ganho de poder de compra das famílias com a mudança.
Todos os cenários consideram um trabalhador na faixa dos 30 anos, com renda familiar mensal de R$ 2.640 e morador da região Norte ou Nordeste (que tem acesso a uma taxa de juros subsidiadas de 4,25% ao ano).
Na simulação, o prazo de financiamento do imóvel é de 420 meses, enquanto o prazo de uso do FGTS Futuro é menor, de 120 meses.
Quando a capacidade de pagamento permite o comprometimento de 30%, isso significa que a família pode contratar um financiamento de até R$ 129,4 mil, arcando depois com uma prestação mensal de R$ 791.
No entanto, se análise só consegue alcançar um comprometimento de 22%, isso limitaria o valor total do financiamento a R$ 93,6 mil, para caber numa parcela de R$ 580 mensais.
Nesse caso, o uso do FGTS Futuro permitiria direcionar até R$ 211 mensais do fundo para o pagamento das parcelas. O incremento na capacidade de pagamento seria de até R$ 17,8 mil ou seja, o financiamento total poderia chegar a R$ 111,4 mil.
"O FGTS Futuro pode ser uma saída para aumentar o valor que ele pode acessar. Isso vai ajudar, principalmente, as pessoas de menor renda. Pode ser uma linha divisória entre acessar ou não, ou acessar em melhor condição ou não esse financiamento", avalia a vice-presidente da Caixa.
Em outro cenário simulado pelo banco, uma família com renda de R$ 2.640 que só consiga aprovação para uma parcela de até R$ 633 (ou seja, um comprometimento de 24%) teria acesso a um financiamento total de R$ 102,7 mil.
O uso do FGTS Futuro neste caso proporcionaria um incremento de até R$ 13,3 mil no valor contratado, com direcionamento de outros R$ 158 mensais do fundo para o pagamento da prestação.
Em caso de demissão, a cobrança será pausada por até seis meses. Se o trabalhador não conseguir novo emprego com carteira (o que gera novo fluxo de recursos para o fundo) nem se responsabilizar pelo pagamento do valor complementar, ele ficará em situação de inadimplência.
A decisão de recorrer ao instrumento ou não é exclusiva do trabalhador e vale apenas para os novos contratos. A instituição financeira deve informar as condições de uso desses depósitos, uma vez que se trata de uma antecipação de recursos.
O FGTS Futuro foi instituído pelo governo do ex-presidente Jair Bolsonaro (PL) às vésperas do segundo turno das eleições de 2022 e regulamentado pelo Conselho Curador do FGTS, mas não foi colocado em prática.
Para destravar o uso do instrumento, o colegiado deve aprovar as novas regras propostas pelo Planalto, permitindo que a Caixa Econômica Federal libere o valor do FGTS do trabalhador.
Segundo Magalhães, o procedimento de pagamento era um desafio quando a primeira regulamentação foi aprovada, mas isso agora "está superado". Ela explicou que foi preciso parametrizar os sistemas para reconhecer um fluxo de recursos vindo de duas caixinhas distintas, uma do trabalhador e outra do fundo.
"Precisava fazer quase que um fluxo paralelo do recurso do FGTS, que, apesar de ser [administrado pela] Caixa, é uma coisa [à parte]. Toda gestão do FGTS é segregada do ponto de vista da instituição. É quase como se fosse de um outro banco para cá, tivemos que construir as pontes para que esse dinheiro chegue aqui no financiamento da pessoa física", afirmou.
Sob o ponto de vista dos bancos, o mecanismo terá uma lógica semelhante à do empréstimo consignado, já que o dinheiro será descontado do fundo e repassado automaticamente para o banco credor.
Como funciona o FGTS Futuro
A modalidade aprovada pelo Congresso Nacional em julho de 2022 permite que o trabalhador com carteira assinada complemente um financiamento habitacional com créditos futuros do FGTS como forma de caução;
Com o uso do FGTS Futuro, será possível reduzir o valor da prestação e aumentar a capacidade de pagamento em até 8% (valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês);
Inicialmente, famílias com renda mensal de até R$ 2.640 poderão utilizar o FGTS Futuro.
Como é feito o cálculo do FGTS futuro
Pela medida, as parcelas futuras do FGTS poderão ser incorporadas à base de cálculo da capacidade de financiamento, como se fosse uma renda extra;
O banco fará uma simulação a partir dos depósitos mensais atuais do empregador à sua conta do FGTS em nome do trabalhador;
A diferença necessária para quitar a parcela será paga todo mês, de forma automática, pela Caixa Econômica Federal à instituição na qual o trabalhador fará o financiamento, com o dinheiro que iria para a sua conta no Fundo de Garantia gerenciada pela Caixa;
Pelas regras do Minha Casa, Minha Vida, o mutuário pode comprometer até 30% da renda familiar mensal como a parcela do imóvel. Por exemplo, se a família comprovar renda de R$ 2.640, poderá contratar até R$ 129,4 mil em financiamento e pagar parcelas de até R$ 791, segundo a Caixa;
Se, no entanto, sua capacidade efetiva de pagamento permite honrar uma prestação menor, de R$ 580 (22% da renda), o financiamento só com essa renda seria de R$ 93,6 mil;
O uso do FGTS futuro, neste caso, permitiria direcionar o fluxo de depósitos para cobrir a diferença de R$ 211 nesse cenário, o incremento no valor do crédito seria de R$ 17,8 mil, elevando o empréstimo total a R$ 111,4 mil;
Os recursos do fundo ficarão bloqueados até o pagamento da dívida;
Se o trabalhador for demitido, ele terá de assumir a parcela que vinha do depósito do ex-empregador no FGTS. Se ficar inadimplente, pode perder o imóvel.
Quando o FGTS Futuro começa a funcionar
Após ter sido aprovado pelo Congresso, o FGTS Futuro foi regulamentado em outubro do mesmo ano pelo Conselho Curador do FGTS. A expectativa era de que o benefício entrasse em vigor no primeiro trimestre de 2023, o que não ocorreu;
Para a medida começar a funcionar, a Caixa Econômica Federal precisa publicar as normas operacionais;
Segundo a Caixa, as regras serão definidas após o Conselho Curador aprovar os detalhes da nova regra do FGTS Futuro.
(Matéria publicada em 04/03/2024)
