O governo prepara mudanças nas regras de alienação fiduciária - que garante a retomada do bem em caso de inadimplência do comprador - para dar mais segurança jurídica ao instrumento. O Valor apurou que uma das mudanças é definir claramente a regra de preço mínimo para o imóvel ir a leilão. A ideia em discussão é que o preço seja dado pelo Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI) ou pelo valor de contrato, o que for maior. Hoje, não há regra definida e há muitas contestações, fatores que dificultam as vendas de imóveis retomados.
Outra iniciativa em estudo para melhorar a alienação fiduciária é dar preferência, no segundo leilão do bem, para a pessoa que comprou inicialmente o imóvel, mas que ficou inadimplente. A medida visa criar um incentivo para acabar com a prática do mercado de deixar o primeiro leilão "vazio" (jargão para ausência de interessados), fazendo com que o leilão seguinte seja feito sem regra de preço mínimo - levando ao chamado "preço vil".
As discussões estão sendo feitas em parceria com os representantes da iniciativa privada. O setor de construção civil foi um dos mais seriamente afetados pela crise econômica atual. Grande gerador de empregos, ele vive um quadro de superoferta de imóveis e crescente judicialização de discussões, por conta de questões não claramente explicitadas na lei.
O presidente da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (Cbic), José Carlos Martins, avalia como positiva as medidas em discussão e ressalta a necessidade de se ter aperfeiçoamentos legais para evitar interpretações jurídicas que causem insegurança no sistema. "É melhor reforçar o texto da lei do que ter uma má notícia", afirmou Martins, destacando que o instrumento da alienação fiduciária é algo positivo e foi fundamental para viabilizar o crescimento do setor de construção na última década, já que deu maior segurança para o crédito imobiliário.
O economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci, que participa das negociações com o governo, ressaltou que a alienação fiduciária continua sendo um alicerce do crédito imobiliário saudável, porém, é preciso ter alguns ajustes na legislação vigente para dar mais segurança jurídica aos envolvidos no negócio. "Ninguém está propondo nada radical. Mas existem alguns ajustes que não estão bem especificados na lei", diz Petrucci.
Ele defende também um aprimoramento na lei para diferenciar operações que são feitas para garantir um financiamento imobiliário ou uma operação comercial (por exemplo, uma empresa dá um de seus imóveis como garantia). Na avaliação do economista, o judiciário precisa tratar de forma distinta a operação feita por empresa da feita por pessoa física para aquisição de imóvel. "Queremos diminuir as dúvidas judiciais", afirmou. Petrucci mencionou ainda que há muitos questionamentos na Justiça sobre a retomada do imóvel por falta de pagamento e, por isso, algumas regras poderiam ser rediscutidas e ajustadas.
As conversas do governo com o setor privado são em torno de "seis ou sete medidas" para fortalecer o ambiente regulatório e, assim, criar algum estímulo adicional para a retomada da atividade no mercado imobiliário.
Outro tema que está nas discussões, e que já está próximo de uma conclusão, é a regulamentação do chamado "distrato", quando o comprador resolve desfazer a aquisição de um imóvel na planta. Uma nova reunião específica sobre esse tema deve ocorrer nesta quinta-feira entre governo e setor privado. Apesar de representantes do mercado ainda tentarem elevar a proposta sobre quanto a construtora poderá ficar, o governo não abre mão de 10% do valor do imóvel, limitado a 90% do que foi pago. A pressão era para elevar o índice para 15%, no caso de imóveis entre R$ 500 mil e R$ 1 milhão, e 20%, no caso de acima de R$ 1 milhão.
Dentro do aperfeiçoamento do marco legal do distrato, o governo quer estabelecer uma regra de que os termos para se desfazer o negócio já estejam na própria capa do contrato, evitando desconhecimento por parte do comprador. Além disso, também quer prever um prazo de até 180 dias para a devolução do dinheiro pago a mais pelo comprador, tempo que, nas discussões em curso, poderia ser reduzido no caso em que há perda de emprego pelo comprador.
