O governo pretende criar fundos de investimentos imobiliários e vender participações que detém em imóveis foreiros para reduzir um estoque que hoje chega a 750 mil propriedades. No caso dos chamados terrenos de Marinha (em regime de aforamento), já está em estudo pela Caixa Econômica Federal a criação de uma linha de crédito para ajudar os proprietários que quiserem adquirir a parte da União. Neste ano, a ideia é vender 30.465 imóveis, sendo 30 mil foreiros, o que renderia aos cofres públicos algo em torno de R$ 4,5 bilhões.
Em entrevista ao Valor, o secretário de Coordenação e Governança do Patrimônio da União (SPU), Fernando Bispo, disse que a Medida Provisória nº 915, publicada no fim do ano passado e que já recebeu mais de cem emendas, abre espaço para criação de produtos financeiros, aproximando o governo do mercado privado ao dar maior segurança jurídica nas operações. Além disso, a participação maior da iniciativa privada ajudará o governo a superar algumas deficiências, como no mapeamento dos imóveis.
De acordo com ele, os fundos de investimentos lastreados em imóveis da União serão constituídos com a ajuda do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES), que em seguida repassará a gestão para instituições especializadas. A expectativa é que seja fechado um contrato com o BNDES até o fim deste mês.
A ideia de repassar para o BNDES a responsabilidade de constituição do fundo acelera o processo, isso porque antes só havia a possibilidade de fazer esse tipo de operação por meio de realização de licitação de gestores para atender a Lei 8.666/1993. Em 2018, o governo tentou abrir uma licitação para permitir que instituições financeiras privadas disputassem com as públicas a administração do primeiro fundo de investimento imobiliário da União. A proposta não foi adiante e agora está sendo reformulada.
Para a venda de imóveis foreiros - aqueles que ficam à beira-mar e têm a propriedade compartilhada entre a União e um cidadão ou empresa -, a Caixa confirmou, via assessoria de imprensa, que está em estudo, junto à SPU, a criação de convênio específico com o objetivo de fomentar linha de crédito imobiliário para os imóveis da União.
No regime de aforamento, datado de 1831, o governo fica com o domínio de 17% da área, e o proprietário particular, com 83%. O Copacabana Palace, por exemplo, está nessa situação. O instrumento prevê o pagamento de duas taxas pelo proprietário privado: o foro, uma taxa anual pelo domínio útil do imóvel, e o laudêmio, de 5% sobre o valor do imóvel em caso de transferência de propriedade. Agora, a administração federal quer incentivar que o atual proprietário compre a parte detida pelo governo, a chamada remição de foro, e assim deixe de pagar as taxas devidas à União.
Essa possibilidade já está prevista na legislação, mas, na visão do Executivo, ganha força com a edição da MP que, entre outros pontos, automatiza o procedimento de avaliação do imóvel - permitindo que o valor da remição seja obtido por meio de planta de valores, e não mais presencialmente.
Bispo explicou que ao fazer a remição de foro à vista o proprietário recebe um desconto de 25%. Com o produto financeiro em estudo pela Caixa, portanto, poderá se beneficiar do desconto, mesmo financiando o valor devido. De acordo com ele, as incorporadoras poderiam ser grandes interessadas no novo produto, já que deixariam de pagar o laudêmio a cada transferência. Ele afirmou que há um grupo de estudos analisando o tema e que a intenção é que o financiamento comece a ser ofertado ainda no primeiro semestre deste ano. Ele admitiu, no entanto, que o prazo é desafiador.
O secretário destacou que a MP publicada no fim do ano ainda ajuda a secretaria no mapeamento dos imóveis espalhados pelo país, pois permite que o investidor privado manifeste interesse nas propriedades. Além disso, possibilita que as avaliações dos imóveis sejam feitas por bancos públicos e privados. No caso dos privados, no entanto, o documento precisará, posteriormente, ser homologado pela secretaria.
“Estamos instituindo que o privado pode manifestar o interesse em comprar. Pode manifestar interesse com a avaliação do imóvel e tem até preferência na compra do imóvel”, contou. “Ele [interessado no imóvel] arca com avaliação e, se não levar, o custo será ressarcido”, frisou. Todo esse processo será regulamentado por portaria que deverá ser publicada até o fim deste mês.
Bispo ressaltou que as dificuldades para vendas de imóveis são das mais variadas porque há problemas, por exemplo, para regulamentação das propriedades e nos registros. Ele lembrou que, recentemente, tentou vender um edifício da União no Rio de Janeiro, mas a operação acabou não sendo realizada porque descobriu que quatro andares tinham sido transferidos para a Empresa Brasil de Comunicação (EBC).
Ou seja, será preciso retirar a propriedade do balanço da empresa e passar novamente para União para que o edifício seja vendido. “Isso ocorre com muitos imóveis. Temos 40 mil imóveis da RFFSA que não foram incorporados ao patrimônio da União na totalidade”, disse acrescentando que a União tem 50 mil propriedades em fase de regularização.
Outra situação curiosa é que um cidadão de Divinópolis (MG) informou à secretaria por meio do Twitter que a União é dona de um campo de futebol no centro da cidade. “Buscamos com a MP alavancar a operação trazendo o privado. Fazer com que a gente tivesse formas de o privado participar. Então, ele pode manifestar o interesse no imóvel”, contou.
Para Bispo, uma aproximação com a iniciativa privada ajudará o governo a mapear melhor seus imóveis. “Temos conversado com o mercado, desde o início, para tentar fazer instrumentos de forma que o mercado tenha segurança jurídica na compra.”
