Casa própria é objeto de desejo de muitos brasileiros, para quem ter uma é sinônimo de independência e segurança. Comprar um imóvel, no entanto, não é fácil. São bens caros e pouca gente consegue ou tem condições de juntar dinheiro suficiente para pagar à vista. Para isso serve o financiamento imobiliário.
Da forma como conhecemos hoje, o financiamento imobiliário é relativamente recente no Brasil. O Sistema Financeiro da Habitação (SFH) foi ciado em 1964 para suprir a carência de crédito habitacional existente na época, diante do cenário de rápida urbanização. A atividade é regulada pelo Banco Central (BC) e pelo Conselho Monetário Nacional (CMN).
O SFH tem limites estabelecidos pelo governo federal, como valor máximo do imóvel que pode ser financiado, de taxa de juros e de comprometimento da renda do comprador. Em 1997, a Lei 5.514 instituiu o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), livre destas amarras.
Se você está entre os brasileiros que sonham ter um imóvel para chamar de seu, deve ler este guia do InfoMoney. Nele, vai entender como funciona esse tipo de empréstimo, o que está envolvido na tomada de um financiamento e como fazer um. Confira:
O que é financiamento imobiliário?
O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo realizado com a finalidade específica de aquisição de imóveis. Os recursos permitem a compra do bem pelo consumidor, que depois paga a dívida em parcelas à instituição que concedeu o crédito, acrescidas de juros e correção.
É a modalidade de crédito com as taxas mais baixas do mercado e os prazos mais longos, de até 35 anos. O imóvel pode ser novo, usado, comprado na planta ou em construção. As instituições financeiras em geral cobrem até 90% do valor.
Os recursos para financiamento imobiliário no Brasil vêm da Caderneta de Poupança, do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e da emissão de títulos de crédito imobiliário como LCIs (letras de crédito imobiliário), CRIs (certificados de recebíveis imobiliários) e CCIs (cédulas de crédito imobiliário).
Como funciona o financiamento imobiliário?
Para fazer um financiamento imobiliário, o interessado vai a um banco, caixa econômica ou outra instituição que faça financiamento, apresenta os documentos exigidos e preenche uma ficha cadastral.
O banco vai fazer uma análise de risco de crédito do cliente. Isso significa verificar o histórico da pessoa: seu “score” de crédito, se ela está inadimplente, se tem muitas dívidas, qual é sua renda e sua capacidade de pagamento. Outros membros da família podem entrar na composição da renda mínima exigida para concessão do crédito, como pais, filhos e cônjuges. Esta avaliação influencia na taxa de juros e é determinante para a concessão ou não do crédito.
Se o financiamento for aprovado, a instituição desembolsa o valor e o consumidor começa a pagar as parcelas.
Entrada
Em geral, é cobrada uma entrada de 20% do imóvel no financiamento. O tomador do empréstimo pode oferecer mais. Especialistas no tema recomendam pagar o máximo possível de entrada. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, quanto menor a dívida, menos juros você irá pagar.
Garantias
O próprio imóvel objeto do financiamento é a garantia da operação. Isso pode ocorrer por meio de hipoteca ou alienação fiduciária. A última modalidade é de longe a mais utilizada pelas instituições financeiras, pois o bem fica alienado a quem empresta até a quitação, o que torna mais fácil sua retomada em caso de inadimplência.
Segundo o Banco Central, podem ser oferecidos em garantia também outros imóveis do tomador do empréstimo e até de terceiros, e direitos creditórios da venda de imóveis. A instituição que empresta tem direito de exigir garantias adicionais.
Diretor executivo da Associação Nacional dos Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac), Miguel José Ribeiro de Oliveira, recomenda combinar com o banco o desconto das prestações direto do salário, algo parecido com um empréstimo consignado, pois isso pode contribuir para a redução dos juros.
Avaliação do imóvel
A avaliação serve para o banco apurar o valor do imóvel e definir quanto poderá emprestar. Serve também para verificar se a operação se enquadra nos requisitos do SFH e se o consumidor poderá sacar seu saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) para usar na compra.
A avaliação é um serviço cobrado. Um avaliador verifica o imóvel in loco. Atualmente, porém, parte das avaliações pode ser feita online. O CEO da Credimorar, fintech do grupo Brasil Brokers, Thiago Teixeira, explica que a Central de Custódia e Liquidação Financeira de Títulos (Cetip) tem uma base de dados que informa quanto vale o metro quadrado em determinada região.
Esta base cobre algumas das principais capitais do Brasil e serve para avaliação de apartamentos. “Isso avançou muito por causa da pandemia”, disse Teixeira. Ele acrescenta, porém, que quando o imóvel for uma casa ou estiver localizado fora de grandes centros, um profissional ainda tem que ir ao local.
Como são calculadas as prestações?
Os cálculo das prestações de um financiamento imobiliário depende do que foi definido em contrato entre o cliente e a instituição financeira, além do sistema de amortização aplicado (confira detalhes abaixo).
Incidem na prestação a parcela de amortização da dívida, a taxa de juros, seguros e, eventualmente, taxa de administração de contrato. As prestações e o saldo devedor são corrigidos pela TR, em geral, mas há opções com correção pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) e pela variação da poupança.
A cobrança de tarifa mensal de administração é permitida nos financiamentos pelo SFH e o valor pode ser no máximo de R$ 25,00. Os seguros são obrigatórios e servem para cobrir riscos de morte ou invalidez (MIP) do tomador e danos ao imóvel (DFI).
Juros
Os juros são a remuneração que a instituição financeira cobra para emprestar o dinheiro. No SFH, os juros são limitados a 12% ao ano e no SFI não há limitação legal. Em ambos os casos, porém, em julho de 2021, as taxas aplicadas estavam abaixo de 7% ao ano, em média.
Como a Selic, a taxa básica de juros da economia brasileira, chegou ao nível mais baixo da sua história em agosto de 2020, aos 2% ao ano, e assim se manteve até março de 2021, os juros do financiamento imobiliário seguiram a mesma tendência.
O Banco Central voltou a aumentar a Selic a partir de março de 2021. “Ainda que haja uma tendência de alta da Selic, que certamente irá gerar um ajuste nas taxas imobiliárias, mesmo assim o financiamento imobiliário continuará a caber no bolso dos consumidores”, afirma a presidente da Abecip, Cristiane Portella.
Para efeito de comparação, ela lembra que em 2017 os juros do financiamento imobiliário estavam em 11,4% ao ano, em média.
Cristiane ressalta que a queda dos juros nos últimos anos provocou uma mudança enorme no mercado, pois trouxe “muito mais pessoas ao jogo”. Em 2020, o volume de financiamentos chegou ao valor recorde de R$ 124 bilhões no Brasil, um aumento de 58% sobre 2019, apesar da pandemia de coronavírus.
O Banco Central publica periodicamente pesquisas com as taxas e juros cobradas por diversas instituições.
Tipos de financiamento imobiliário
Os dois principais sistemas de financiamento imobiliário no Brasil são o SFH e o SFI. Segundo o Banco Central, os financiamentos podem ser usados para compra, construção, reforma, ampliação e produção de imóveis, além de compra de material de construção.
SFH
O SFH é regulamentado pelo governo federal e funciona dentro de certos limites. Os recursos vêm dos depósitos na caderneta de poupança e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS).
O SFH pode ser utilizado para financiar imóveis de até R$ 1,5 milhão. O crédito é, no máximo, de 80% do valor do bem, a taxa de juros é fixa e não pode ultrapassar 12% ao ano mais a variação TR (que está zerada) e a prestação só pode comprometer até 30% da renda do consumidor. O prazo de pagamento é de até 35 anos.
A compra de seu primeiro imóvel pelo SFH garante desconto de 50% na taxa de registro em cartório.
SFI
O SFI é considerado um sistema desregulamentado, cujo princípio é a livre negociação entre clientes e instituições financeiras. Nesse sentido, ele não está sujeito aos limites do SFH e seus recursos são captados no mercado por meio da emissão de títulos de crédito imobiliário.
Não há restrições legais quanto ao valor do imóvel, taxa de juros, comprometimento da renda do tomador, índice de reajuste e modo de amortização. Via de regra, os financiamentos neste modelo cobrem até 90% do total do bem e os prazos de pagamento vão também até 35 anos.
Os bancos trabalham com os dois sistemas. Segundo Cristiane, o principal fator para a escolha de um ou de outro é o valor do imóvel. “Na prática, o SFH está contido dentro do SFI”, diz.
Um das inovações da lei que introduziu o SFI, em 1997, foi a adoção da alienação fiduciária de imóveis como alternativa à hipoteca.
Direto com a construtora ou incorporadora
O financiamento pode ser feito ainda diretamente com a construtora. Isso geralmente ocorre com imóveis comercializados na planta ou em construção. O comprador paga uma entrada e parcelas até a entrega das chaves, quitando entre 30% e 40% do valor do bem. O saldo restante pode ser financiado por uma instituição financeira – as construtoras costumam ter bancos parceiros – ou pela própria empresa responsável pela obra.
No primeiro caso, o modelo é o mesmo dos demais financiamentos feitos com bancos. No último, a operação é feita com a própria construtora. A principal desvantagem da operação direta com a construtora é que os prazos para pagamento são bem mais curtos e as prestações, mais altas.
De acordo com Oliveira, há ainda outra desvantagem. O índice de correção do negócio geralmente utilizado é o IGP-M (Índice Geral de Preços Mercado), que em certas épocas avança mais do que outros indicadores de inflação. Nos 12 meses encerrados em junho de 2021, o IGP-M havia avançado 35,75%, segundo a Fundação Getulio Vargas (FGV).
Uma vantagem é que o comprador pode recorrer a este modelo caso o financiamento seja negado pelo banco.
Não há impedimento para o financiamento direto com a construtora de imóveis prontos e até usados, embora este sistema seja mais comum na planta. Um detalhe: o cancelamento de um contrato por inadimplência ou desistência pode gerar multas pesadas para o consumidor.
Sistemas de amortização do financiamento imobiliário
Via de regra, o sistema de amortização da dívida pode ser negociado entre o cliente e a instituição financeira. São três os principais modelos: Sistema de Amortização Constante (SAC), Sistema de Amortização Crescente (Sacre) e Tabela Price, também conhecida como Sistema Francês de Amortização. Isso é muito importante para saber se as prestações vão caber no bolso.
Tabela Price
No sistema da Tabela Price, o valor nominal das parcelas é mantido igual durante o contrato. Ao longo do tempo, a amortização aumenta e os juros decrescem, mas o desembolso mensal pelo comprador do imóvel é mantido no mesmo patamar. Este modelo é indicado para quem tem menos recursos disponíveis no início do financiamento, pois, no começo, as prestações são menores em comparação com as outras modalidades.
Ele permite também previsibilidade. “Da primeira à última parcela o valor é o mesmo, então o consumidor não vai ter surpresa ao longo do tempo”, diz Oliveira. Quando a Tabela Price é utilizada, o crédito não pode ultrapassar 80% do valor do imóvel.
SAC
No SAC as parcelas são decrescentes, começando maiores e diminuindo ao longo do tempo. Como o valor da amortização é constante, o saldo devedor cai mais rapidamente, assim como os juros. É indicado para quem pode pagar um valor maior no início e esperar por prestações mais suaves no futuro.
Sacre
O Sacre é um misto de SAC e Tabela Price. Como as amortizações são crescentes, o valor das prestações sobe no início, mas depois passa a cair por conta da redução do saldo devedor e, consequentemente, dos juros.
No SAC e no Sacre, o financiamento pode chegar a até 90% do valor do imóvel. Estes dois sistemas garantem uma redução mais rápida da dívida e, segundo Oliveira, geram economia no total desembolsado.
“Os melhores sistemas para o consumidor são Sacre e SAC porque, apesar de começarem com parcelas maiores do que no Price, você vai pagar juros sobre o saldo devedor e, nesses dois casos, estará amortizando mais a dívida no início. Na prática, você economiza nos juros. O valor final será muito menor, 10% ao menos”, destaca.
Custos
O financiamento imobiliário tem um Custo Efetivo Total (CET) que vai além dos juros e da amortização. Isso inclui os seguros, a taxa de avaliação e, no SFH, a taxa de administração de R$ 25 ao mês. O banco tem que deixar claras ao cliente as tarifas cobradas.
Outros custos incidem no negócio, como a emissão de certidões negativas de dívidas tributárias, o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do contrato em cartório. Estes gastos podem ser bastante altos.
O ITBI varia de município para município e sua alíquota pode chegar a 3%. O laudo de avaliação e o registro em cartório variam de acordo com o preço do bem. No estado de São Paulo, as avaliações e os registros são tabelados.
Vale ressaltar que, segundo o Banco Central, o banco pode propor a contração de outro produto financeiro para oferecer um financiamento mais vantajoso, mas não pode condicionar esta contratação à liberação do crédito propriamente dito, só ao eventual benefício.
Quem pode fazer um financiamento imobiliário?
Segundo informações da Caixa Econômica Federal (CEF), para financiar um imóvel é necessário ter “idoneidade cadastral”, ou seja, estar com o nome limpo nos birôs de crédito; não ter problemas com o Fisco e com a Previdência Social; “capacidade civil”, ser maior de 18 anos ou menor emancipado com no mínimo 16 anos; “capacidade econômico-financeira para arcar com o encargo mensal”, ou ter renda compatível com o negócio; e ser brasileiro nato, naturalizado ou estrangeiro com visto de residência permanente.
Documentos para fazer um financiamento imobiliário
Os documentos necessários para fazer um financiamento variam de acordo com a instituição financeira escolhida, mas para pessoas físicas, via de regra, são RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento, comprovante de residência, comprovante de renda e certidão conjunta negativa de débitos de tributos federais.
Podem ser exigidas outras provas de renda, como extratos bancários e cópia da declaração de Imposto de Renda. A certidão de registro do contrato de financiamento em cartório é necessária para liberação do dinheiro.
Como usar o FGTS ao fazer um financiamento imobiliário?
O FGTS pode ser usado em financiamentos pelo SFH e, a partir de agosto de 2021, também em financiamentos do SFI de imóveis cujo valor não ultrapasse R$ 1,5 milhão, desde que seja o primeiro imóvel adquirido pelo tomador.
O fundo só pode ser usado na compra de imóveis de até R$ 1,5 milhão. Os requisitos são ter pelo menos três anos sob o regime do FGTS (carteira assinada), consecutivos ou não; não ter outro financiamento ativo pelo SFH; e não ser dono de outro imóvel residencial na mesma cidade onde mora ou trabalha. Além disso, o imóvel objeto do financiamento tem que ser para moradia do interessado.
O saldo do FGTS pode ser utilizado para pagamento da entrada, amortização da dívida, quitação do saldo devedor e abatimento da prestação mensal em 80% pelo período de 12 meses consecutivos.
O imóvel tem que ser urbano, estar matriculado no registro de imóveis e não ter pendências que impeçam sua comercialização. Também não pode ter sido comprado com o uso de FGTS nos três anos anteriores.
Para quem vale a pena fazer um financiamento imobiliário?
É um compromisso de longo prazo. Os financiamentos da Caixa, por exemplo, vão de 10 a 35 anos. Na média geral do mercado, variam de 20 a 30 anos. O comprador tem que levar em consideração que terá parte de sua renda mensal comprometida por muito tempo.
“O financiamento imobiliário só é indicado para aquela pessoa que efetivamente precisa e quer fazê-lo, e se planejou para tal”, afirma Oliveira.
Teixeira, da Credimorar, acrescenta que o setor mudou muito com a redução dos juros, e pessoas jovens, iniciantes no mercado de trabalho, estão comprando imóveis com financiamento. Por outro lado, a idade máxima para financiamento é 80 anos e seis meses. A expectativa de vida influencia no prazo e no valor das parcelas. Além disso, para pessoas idosas o seguro é mais caro.
Vantagens e desvantagens de financiar um imóvel
Para Cristiane, o financiamento imobiliário “é uma boa dívida” se couber no bolso do interessado, e representa uma oportunidade de aumento do patrimônio. “É vantajoso fazer quando de fato você está programado para isso”, acrescenta Oliveira.
O prazo pode ser considerado tanto uma vantagem como uma desvantagem. Vantagem, porque viabiliza a compra parcelada. Desvantagem, porque é difícil prever como estará sua renda no futuro e se você terá condições de continuar a pagar. “Requer planejamento”, observa Cristiane. Manter uma reserva financeira para eventualidades é recomendado.
Outra vantagem, segundo a Abecip, é que o processo de financiamento acaba reduzindo o risco de problemas com o imóvel escolhido, pois a instituição financeira vai analisar a documentação do bem e do vendedor, e os seguros obrigatórios garantem cobertura em caso de falta do devedor ou danos ao objeto do contrato.
Uma desvantagem clara é o pagamento de juros e outros gastos ligados ao financiamento.
O consórcio é uma maneira alternativa de aquisição de imóveis que elimina o ônus dos juros. Nessa modalidade, no entanto, o comprador não toma posse do imóvel logo no início – precisa ser sorteado ou ter dinheiro para fazer um lance competitivo.
Portabilidade do financiamento imobiliário
A portabilidade dos financiamentos é possível e se tornou bastante comum nos últimos anos por causa da redução da taxa de juros. O instrumento permite que o cliente transfira sua operação de uma instituição para outra que ofereça taxas melhores. O banco originalmente contratado pode cobrir a oferta do novo.
“A portabilidade tem funcionado muito bem”, diz Cristiane. Este mecanismo vale para imóveis prontos. Não entram empreendimentos na planta e em construção.
Como fazer um financiamento imobiliário?
O primeiro passo para fazer um financiamento imobiliário é escolher um imóvel cujo preço seja compatível com sua renda. Vale ressaltar que antes de liberar o crédito o banco vai avaliar também a documentação do bem e do vendedor, para garantir que ambos não tenham ônus e dívidas que possam impedir o negócio.
Depois é hora de pesquisar, buscando a instituição financeira que ofereça as melhores condições. Teixeira, da Credimorar, explica que cada banco tem sua própria política.
Lembre-se de levar em consideração o Custo Efetivo Total (CET). Os preços dos seguros, por exemplo, são representativos e variam de empresa para empresa. Você não é obrigado a contratar o seguro oferecido por seu banco, podendo procurar alternativas no mercado. “É importante comparar as opções de diferentes players”, destacou Portella.
Os bancos costumam levar em consideração também o relacionamento. Se você é cliente antigo e tem outras operações com a instituição, pode obter condições mais vantajosas. Oliveira ressalta que as construtoras costumam indicar um banco parceiro para financiar seus imóveis, mas o consumidor não é obrigado a seguir esta indicação e pode buscar uma instituição de sua preferência.
Escolhida a instituição, o passo seguinte consiste em apresentar a documentação e preencher os formulários necessários. Estes papéis podem ser digitalizados e encaminhados ao banco eletronicamente. O prazo médio para aprovação de um financiamento é de cerca de 30 dias.
Embora os serviços online tenham avançado bastante, o cliente ainda tem que comparecer à agência para assinar o contrato, pode ter que ir à prefeitura para gerar guia de pagamento do ITBI, dependendo do município, e comparecer ao cartório para registro do contrato. “Ainda é necessário meter a caneta no papel”, afirma Teixeira. Alguns cartórios aceitam contrato digital para registro.
O que pode reprovar um financiamento imobiliário?
A instituição financeira pode recusar o financiamento se você estiver “negativado”, ou seja, com o nome sujo nos birôs de crédito como Serasa, SPC e Boa Vista SCPC. O banco irá avaliar outros riscos da operação de crédito, como sua capacidade financeira.
O não cumprimento de qualquer um dos requisitos citados no item Quem pode fazer um financiamento imobiliário? pode também resultar na reprovação do crédito.
Vale lembrar que a instituição irá avaliar a situação do imóvel e do vendedor e, caso haja pendências que afetem a venda do bem, é possível a reprovação do contrato. O banco pode considerar ainda que a garantia oferecida, o próprio imóvel, não é suficiente para cobrir o crédito pretendido.
