Os imóveis de alto padrão aparecem no centro das atenções do mercado imobiliário em 2025. Menos sensível a incertezas econômicas, o segmento deve atravessar ileso o cenário marcado pelo elevado patamar dos juros, a restrição de acesso ao crédito e a fuga da poupança.
O que aconteceu
Busca por imóveis de luxo cresceu em janeiro. A comparação com o mesmo período do ano passado aponta para um aumento de 19,3% na procura por casas com valor acima de R$ 1,5 milhão. Entre os apartamentos, a variação positiva alcança 12,4%, segundo informações dos portais do Grupo OLX.
Avanços foram verificados em todas as regiões. O principal destaque entre os apartamentos ficou por conta do aumento de 27,5% de visualizações de apartamentos no Nordeste. Alta semelhante foi verificada na busca por casas na região Norte (27,4%). "O segmento de luxo é um dos que devem se beneficiar de uma economia mais aquecida", diz Marcos Leite, CRO do Grupo OLX.
O imóvel para a alta renda representa uma parcela muito pequena do patrimônio. [...] Se ele quer morar em determinado lugar, paga o preço e acabou. Luiz França, presidente da Abrainc
Cenário é diferente para o segmento econômico - Na contramão do otimismo apresentado para os imóveis de alto e altíssimo padrão, a procura por casas de até R$ 350 mil caiu 10,3% em janeiro, resultado puxado pela região Nordeste (-14,5%). Já entre os apartamentos, houve um pequeno aumento de 3,5% nas pesquisas.
Alta renda é menos sensível a variáveis econômicas - O resultado é justificado pela baixa necessidade da categoria de recorrer a financiamentos. "Tudo o que é lançado [para a alta renda] acaba vendido. Os imóveis ao lado do Jockey Club têm fila de espera para serem comprados", ressalta Marcelo Tapai, advogado especialista em mercado imobiliário.
O mercado de alto padrão depende menos de crédito, o que o torna mais resiliente a tais mudanças, e representa aspectos positivos que sustentam o setor imobiliário em períodos de aumento de juros. Marcos Leite, CRO do Grupo OLX
Desafios
Taxa Selic é entrave para compra da casa própria - A permanência do juro básico acima dos dois dígitos, sem perspectiva de quedas ou estabilidade, torna o crédito mais caro e difícil para a aquisição de bens. A taxa, atualmente em 13,25% ao ano, é utilizada para balizar todas as operações de financiamento no Brasil.
Ambiente é desafiador para famílias de classe média - A faixa de renda depende das linhas de financiamento para a aquisição de imóveis de até R$ 1,5 milhão e tende a ser a mais afetada pelo ambiente econômico. Os juros mais caros e a necessidade de arcar com entradas maiores desestimulam as negociações. Líder no mercado de financiamentos no Brasil, a Caixa Econômica elevou de 20% para 30% o percentual exigido sobre o valor do imóvel para a assinatura dos contratos.
“Os impactos desse aumento devem ser sentidos pelo mercado neste ano, já que quem estava se programando e tinha somente 20% para a entrada, somado ao aumento de juros, deverá rever o orçamento”. Marcos Leite, CRO do Grupo OLX.
Compradores de imóveis na planta serão impactados - O peso no bolso vai surgir com a necessidade de efetivar um financiamento anos após o planejamento inicial e com uma realidade distinta. "Essa pessoa até se programou há três anos e tinha condições de assumir um financiamento. Mas a taxa de juros dobrou e as parcelas podem se tornar impagáveis", afirma Tapai ao observar a possível elevação dos distratos em breve.
Saques da poupança tornam o cenário ainda mais desafiador - Por determinação do BC, 65% das aplicações nas cadernetas precisam ser destinadas ao SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) para auxiliar no financiamento imobiliário. No entanto, a captação líquida da poupança opera no vermelho desde 2021 e totaliza um volume de saques R$ 209,8 bilhões, superior aos depósitos nos últimos quatro anos.
“Quando o banco tem que usar outras fontes, ele provavelmente prefere emprestar esse dinheiro para outro tipo de negócio, que oferece maior liberdade para movimentar os recursos”. - Marcelo Tapai, advogado especialista em mercado imobiliário.
Minha Casa Minha Vida
Subsídios impedem dano significativo ao programa habitacional - A avaliação considera o fomento para estimular a linha destinada a famílias com renda mensal bruta de até R$ 8.000 com taxas de juros abaixo das praticadas pelo mercado financeiro. "O governo entende que a economia funciona com a construção civil", destaca Tapai.
Segmento é beneficiado pelas famílias desejam sair do aluguel - O estímulo envolve o recente encarecimento das locações e o olhar dos compradores para o valor das parcelas, explica Luiz França, presidente da Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias). Ele destaca que o déficit habitacional reduz a volatilidade das intenções de compras entre os mais pobres. "Ainda existe uma massa muito grande de pessoas que quer comprar a casa para morar em um lugar adequado", ressalta.
Programa também conta com o auxílio de recursos do FGTS - Leite ressalta o aporte de valores do Fundo de Garantia para o financiamento de imóveis para as famílias com renda de até R$ 4.400. "Para calibrar a oferta entre imóveis novos e usados nas faixas de renda mais altas, foram criadas regras específicas para o financiamento de imóveis usados nas regiões Sul e Sudeste", afirma o CRO da OLX. "Grande parte dos cotistas do FGTS são as pessoas de baixa renda que usufruem do poder de tomar dinheiro a um custo acessível", complementa França.