Quem pretende comprar um imóvel residencial novo, na planta, vai se deparar, em 2024, com uma oferta de lançamentos superior ou pelo menos semelhante à do ano passado na cidade de São Paulo. Se preferir um apartamento pronto ou em via de ser concluído, porém, encontrará menos unidades disponíveis do que em 2023.
O motivo é que, ao longo do ano passado, o estoque caiu, refletindo vendas superiores aos lançamentos de moradias, mas o cenário melhorou para a apresentação de novos projetos para as classes média e alta.
Inflação e taxa básica de juros seguem em queda. As projeções de mercado coletadas pelo último Boletim Focus apontam para um Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) de 3,87% – abaixo dos 4,62% de 2023 – e para uma Selic de 9%, ante os 11,25% atuais.
A renda da população tem crescido, o endividamento das famílias tem caído – ainda que siga em patamar alto –, e a confiança do consumidor, aumentado.
Em 2023, o volume lançado de unidades residenciais dos padrões médio e alto encolheu 18%, na capital paulista, para 36,4 mil unidades. As vendas cresceram 15%, para 40,2 mil unidades, de acordo com levantamento do Secovi-SP. A entidade projeta de estabilidade a expansão de 5% nos volumes apresentados ao mercado e comercializados neste ano.
Em dezembro, os estoques direcionados para as rendas média e alta correspondiam a 12 meses de vendas, ante 16 meses um ano antes. No entendimento de Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o nível atual de estoques é “um ponto de atenção importante” para o setor.
Imóveis: Queda da Selic deve estimular lançamentos residenciais em São Paulo
A SKR, focada no alto padrão, projeta lançar um Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 600 milhões, em 2024, o que representa crescimento de 20% em relação ao ano passado. “Estamos otimistas, levando em consideração o ‘upgrade’ de moradia, buscado por diversas famílias em São Paulo, que valorizam espaços maiores, sensação de conforto, áreas mais verdes e um ‘hub’ de serviços oferecido pelo condomínio”, diz Pedro Marolla, diretor financeiro da SKR.
Para o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, há tendência de aumento de lançamentos e de vendas, neste ano, em decorrência da queda da taxa de juros. Está na hora, segundo França, de quem pretende comprar a casa própria partir para a aquisição.
“O imóvel no Brasil ainda é muito barato em relação a outras cidades do mundo. Todo mundo quer morar em um lugar bom, mas os bons terrenos não vão recuar de preço”, diz França.
Alberto Ajzental, professor de economia da Fundação Getulio Vargas (FGV), afirma que “está mais caro e mais difícil comprar um imóvel”, mas pondera que o principal é se a pessoa tem as circunstâncias necessárias para a aquisição do bem. “A compra da casa própria depende 80% das condições do cliente e 20% do mercado, exceto em caso de eventos extremos”, diz o professor da FGV.
Nenhuma outra compra, diz Ajzental, exige um comprometimento de renda “tão grande e por tanto tempo”. “Em 25 anos de financiamento, a pessoa vai passar por tantas situações na vida que 80% do que importa para a decisão [de adquirir um imóvel] é se o comprador se sente seguro para se comprometer em termos familiares, de emprego, de salário ou do negócio que possui”, acrescenta o professor da FGV.
Na avaliação do diretor institucional do grupo Lopes, Cyro Naufel, este é o momento para quem tem “capacidade de entrada, segurança da renda para pagar as mensalidades e se encantou por um imóvel que atende às suas necessidades” comprar a casa própria.
Para o diretor de marketing e inteligência de mercado da Trisul, Lucas Araújo, há boas oportunidades de compra em locais e terrenos irreplicáveis. “Mas a capacidade de absorção do mercado vai depender da manutenção do ciclo de queda da taxa de juros”, afirma Araújo. A incorporadora estima apresentar ao mercado, neste ano, VGV em torno de R$ 1,5 bilhão, ante R$ 905,3 milhões em 2023.
Revisão de Plano Diretor e Zoneamento podem animar mercado imobiliário paulistano
No mercado, comenta-se que as revisões do Plano Diretor Estratégico (PDE) e da Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo podem contribuir para que as incorporadoras tenham mais ânimo para lançar produtos. Isso porque, ainda que as mudanças não tenham correspondido às expectativas do setor, trouxeram definições que ajudam a diminuir as dúvidas em relação à compra de terrenos e ao desenvolvimento de projetos.
“Antes, ninguém sabia o que iria acontecer”, diz Ricardo Raoul, diretor geral da gestora Paladin Realty Partners no Brasil, em referência ao potencial construtivo nos terrenos dos eixos de estruturação urbana – proximidades de estações de metrô e trem, e de corredores de ônibus – e nos miolos de bairros.
Já Naufel, do grupo Lopes, conta que espera recuperação do mercado paulistano de lançamentos e, no mínimo, estabilidade das vendas neste ano. “Resolvida a questão da Lei de Zoneamento, a motivação para os projetos fica atrelada ao mercado imobiliário e ao guarda-chuva macroeconômico que tem impacto no setor”, diz.
Wertheim avalia que “apesar de muito melhorada, a legislação urbanística ainda está aquém das necessidades dos moradores de São Paulo” e do que as incorporadoras poderiam empreender em regiões com mais infraestrutura. Na expectativa do presidente executivo do Secovi-SP, até que a Lei de Zoneamento seja regulamentada e praticada na Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, haverá atraso nas aprovações de projetos.
Bruno Greve, sócio e diretor de Real Estate Private Equity da gestora HSI, conta que as incertezas em relação ao conjunto de regras para a produção imobiliária paulistana fizeram com que a conclusão de operações de compra e venda praticamente parasse no mercado de terrenos.
Como existem algumas empresas com estoques elevados de imóveis, acrescenta Greve, a competição por terrenos diminuiu, tornando o ambiente interessante para a compra de áreas para empreendimentos a serem lançados no fim deste ano ou início de 2025.
