A idade de um imóvel impacta no valor do anúncio de um apartamento. De acordo com a startup Loft, entre prédios com diferença de 10 anos de idade na cidade de São Paulo, os mais novos possuem preço do metro quadrado 19% maior do que os mais antigos.
O levantamento considerou mais de 90 mil apartamentos anunciados nas principais plataformas imobiliárias em dezembro de 2022. A diferença de 19% apareceu entre os apartamentos construídos entre 2005 e 2010 (preço do m2 mediano de R$ 11,5 mil) com os construídos entre 2015 e 2020 (m2 mediano de R$ 13,6 mil). A diferença varia considerando os diferentes grupos de idade dos prédios, mas, em geral, apartamentos mais novos têm preços mais altos que os mais antigos, aponta o Loft Dados, núcleo de estudos da startup.
O movimento fica mais evidente com os imóveis lançados a partir do ano 2000.
"A idade do prédio pode ser considerada como proxy de depreciação do ativo, é por isso que impacta de diferentes formas no preço. Apartamentos mais novos tendem a estar em melhores condições de conservação, possuírem melhor infraestrutura e condomínio mais baixo, explica o economista Rodger Campos, do Loft Dados.
Preço médio do metro quadrado por ano de construção
Ano de construção
Preço mediano m2 em R$
< 1950 7.065
1950-1955 7.653
1955-1960 7.292
1960-1965 8.281
1965-1970 8.911
1970-1975 9.048
1975-1980 9.320
1980-1985 8.864
1985-1990 9.462
1990-1995 8.871
1995-2000 8.636
2000-2005 9.649
2005-2010 11.500
2010-2015 10.918
2015-2020 13.667
= 2020 16.456
Preço do condomínio
O estudo apontou também que os imóveis mais novos, que tendem a ter valores de condomínio mais baixos. Para chegar a esta conclusão, foi considerado o preço mediano do condomínio, que é o valor da taxa do condomínio por metro quadrado, ou seja, o valor do condomínio pela metragem do apartamento.
Segundo estudo
O Loft Dados fez ainda um segundo estudo para analisar o efeito da idade no prédio . Neste, foi utilizado como base a ferramenta de precificação desenvolvida pela startup –o AVM (modelo automatizado de precificação, na sigla em inglês). A ferramenta já analisou mais de 5 milhões de anúncios e 10 mil transações, em diferentes épocas. Um dos resultados do modelo é entender o peso que cada característica tem no valor do imóvel. Com esse volume de dados, foi possível estimar quanto custa um imóvel com as mesmas características, alterando apenas a idade do prédio.
Para esse estudo, considerou-se um apartamento-base com 100 metros quadrados de área privativa, IPTU de R$ 700 mensais, condomínio de R$ 800 mensais, com varanda, 3 quartos, 1 banheiro e 1 vaga de garagem. Simulou-se apartamentos com essas características em quatro locais da cidade: Av. Paulista, Av. Faria Lima, Beco do Batman e na rua Fradique Coutinho. Assim, foram comparados apartamentos no mesmo local, mas que tenham diferentes idades. Nos quatro casos, os imóveis mais recentes tiveram preços mais altos.
Na avenida Faria Lima, por exemplo, um imóvel com ano de construção 10 anos mais novo tem um preço de m2 R$ 400 acima (comparando os de 1980 com os de 1990). Na Fradique Coutinho, um imóvel com ano de construção 10 anos mais novo tem um preço de m2 R$ 200 reais acima (comparando os de 1980 com os de 1990). O estudo permitiu também verificar em quais bairros a idade do prédio tem mais peso (analisou-se os pontos de cada bairro com maior concentração de anúncios). A Vila Nova Conceição foi onde houve maior impacto, seguida da Aclimação e Lapa.
Matéria publicada em 17/12/2022
