A recuperação do mercado imobiliário está sendo puxada pelos imóveis usados. Em 2019, o financiamento desse tipo de unidade cresceu 77%, enquanto o de novos caiu 7%, segundo dados da Abecip (associação de entidades de crédito imobiliário e poupança).
O descompasso levou a uma inversão da tendência observada nos anos de crise, quando os novos superaram os usados em todos os anos, chegando a uma diferença de quase R$ 9 bilhões em 2016.
Historicamente, o financiamento de usados supera o de novos porque a oferta naquele é cerca de três vezes maior, afirma Claudio Hermolin, vice-presidente de intermediação imobiliária do Secovi-SP (sindicato do setor de habitação).
Isso só mudou durante a crise porque havia uma superoferta de novas unidades —fruto dos projetos iniciados quando o mercado estava aquecido, até 2014— em um momento econômico ruim.
Nesse cenário, as incorporadoras adotaram uma estratégia agressiva de vendas e descontos para conseguir escoar seus estoques, o que tornou os lançamentos mais atrativos para o consumidor em comparação com os usados.
“Virou quase uma competição desleal, porque você tem de um lado o incorporador com muito estoque, fazendo grandes promoções, dando uma condição de compra que o proprietário avulso [de um imóvel usado] não consegue dar”, diz Hermolin.
Ao mesmo tempo em que buscava vender as unidades prontas, o mercado pisou no freio de novos projetos, reduzindo assim o número de lançamentos nos anos seguintes.
“O mercado primeiro desovou o estoque de novos, para depois o de usados. Agora estamos em um momento de pouca entrega de novos apartamentos. Então vemos agora um mercado de preços atrativos, combinados com taxas de juro bastante atrativas também”, afirma Cristiane Portella, presidente da Abecip.
Portella ressalta que embora o mercado esteja se recuperando, o preço dos imóveis está longe de alcançar o mesmo patamar que estava em 2014, antes da crise. Entre os imóveis usados, o valor ainda está em média 80% do que era há seis anos.
Outro fator que pode ter contribuído para o aumento de 77% do financiamento de usados é o leilão extrajudicial de imóveis, diz Luciana Royer, professora da Faculdade de Arquitetura da USP e especialista em crédito imobiliário. Segundo ela, o número de imóveis leiloados desse modo em 2018 e 2019 mais que triplicou em relação a 2016.
Isso ocorre porque o crescimento da inadimplência no período de crise levou a um aumento das execuções de imóveis usados como garantia pelos bancos, que em seguida leiloaram esses ativos.
O aquecimento recente entre os usados, no entanto, não é generalizado, mas limitado ao segmento de imóveis acima de R$ 1,5 milhão, segundo Hermolin.
“Na prática, no ano passado a economia real não mudou muito. Você continua tendo desemprego, e novos postos de trabalho ainda começam a aparecer de modo muito tímido. O mercado se aquece então nesse segmento [de alto padrão]”, avalia.
A expectativa para este ano é que a tendência se mantenha, com o mercado de usados —especialmente os de alto padrão— em alta, dado que os estoques das incorporadoras devem seguir reduzidos.
“Nós vimos no último semestre em São Paulo um aumento significativo de lançamentos, mas de apartamentos que serão entregues daqui dois anos”, diz a presidente da Abecip
