O assistente social José Paulo de Lima comprou um imóvel na planta por R$ 220 mil em Itaquera, na zona leste de São Paulo. Depois que o apartamento ficou pronto, ele viu um anúncio no site da construtora oferecendo unidades idênticas no mesmo prédio por R$ 180 mil. Decidiu então devolver.
Quando ele comprou o apartamento, em 2012, os preços dos imóveis no Brasil estavam em alta. Naquele ano, o valor do metro quadrado havia subido 13,7% em 12 meses, segundo o índice FipeZap. Mas o cenário mudou de lá para cá. Em 2015, os preços dos imóveis caíram 8,48%, descontada a inflação do período.
Essa desvalorização, aliada aos juros mais altos para financiar a casa própria, complicou a vida de José Paulo. Na entrega das chaves – quando é preciso fazer um financiamento imobiliário –, o banco dificultou a liberação do crédito. “Infelizmente, a minha capacidade de renda não permite pagar esse apartamento, por isso quero devolver para a construtora”, explica.
Esse pedido de devolução, conhecido como distrato, é um direito de quem comprou o imóvel na planta e ainda não fez um financiamento com o banco após a entrega das chaves. Ao quebrar o contrato com a construtora, o comprador, mesmo inadimplente, recebe de volta parte do que pagou e o imóvel retorna para ser revendido ao mercado.
41% das vendas tiveram distratos - Nos primeiros nove meses de 2015, as construtoras receberam de volta 41% das unidades vendidas em lançamentos, um total de R$ 4,9 bilhões, apontou um relatório divulgado este mês pela agência Fitch. Em 2014, esse percentual foi de 29% e, em 2013, de 24%.
O estudo abrange as nova incorporadoras avaliadas pela agência. “Em um cenário em que 35% das unidades vendidas programadas para serem entregues sejam canceladas, os distratos poderiam totalizar R$ 6 bilhões em 2016”, prevê o relatório.
No escritório paulista Tapai Advogados, especializado em mercado imobiliário, 73% das ações na justiça em 2015 correspondiam a pedidos de distrato. Em 2014, essa proporção foi de 43% e em 2013, de apenas 16%.
Antes de entrar na justiça, o primeiro passo de quem quer devolver é comunicar a intenção à construtora e tentar negociar uma alternativa, orienta a Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências (AMSPA). José Paulo, por exemplo, pagou quase R$ 50 mil à construtora até a conclusão da obra e outros R$ 8 mil de taxa de corretagem e vai conversar com a construtora.
Segundo o advogado Marcelo Tapai, as construtoras têm oferecido "valores irrisórios" pelo que já foi pago, entre 40% e 70%. “Elas estão inflexíveis em devolver valores maiores ou oferecer descontos para não abrir precedente para outros casos”, acredita.
As construtoras defendem-se dizendo que precisam cobrir os custos com corretagem e propaganda durante o lançamento e descontam estes valores dos distratos.
“É um grande problema o distrato. Além das taxas e custos, a empresa terá uma unidade vaga e precisará revender com desconto no mercado”, afirma o consultor imobiliário e conselheiro em construção ligado à Tecnisa, Luiz Antonio França.
A maior parte dos imóveis vendidos com descontos nos últimos anos veio de unidades devolvidas, segundo França. “Na alta dos preços, a construtora vendia os imóveis distratados com lucro e não havia problemas. Agora, ela vende com prejuízo”, afirma.
Segundo a AMSPA, a justiça paulista tem entendido que a construtora deve somar tudo o que foi pago até a data da notificação e devolver 90% desse valor de uma única vez, “lembrando que cada caso é um caso”, a cargo do juiz, diz a associação.
Imóvel mais caro na planta - Depois da menor capacidade financeira por perda de emprego e da recusa dos bancos em dar crédito, o principal motivo que enseja os pedidos de distrato foram os descontos oferecidos em unidades que foram compradas por valores mais altos na planta.
Para França, não faz sentido argumentar que o imóvel está mais barato para pedir a devolução. “Quem compra e vende está sujeito aos riscos do mercado. A construtora também perde quando vende na planta e os preços sobem depois. Não dá para brincar de jogar ‘Mercado Imobiliário’”, defende o consultor.
Tapai concorda não ser possível questionar os descontos que as construtoras estão oferecendo pelas unidades já prontas, mas defende o direito de pedir a devolução do imóvel ou um desconto proporcional ao que está sendo oferecido ao negociar o distrato.
