Em São Paulo, pode-se dizer que morar em frente a uma praça não tem preço. Mas esse respiro em meio ao mar de prédios, asfalto e concreto nem sempre significa um imóvel mais valorizado. Pesquisa da Loft, startup do setor imobiliário, analisou o efeito no preço dos anúncios dos apartamentos próximos a 50 praças nos bairros mais valorizados da cidade.
Na região de 31 dessas praças (62% da amostra), quanto mais longe do equipamento público, maior a valorização do imóvel – ao menos R$ 100 a cada quilômetro. Ou seja, a maior parte da amostra de praças nas regiões mais valorizadas da capital não é atraente o bastante para que os imóveis em prédios ao redor sejam também mais valorizados.
Entre elas, estão o Largo da Batata, em Pinheiros, e as praças Visconde De Cunha Bueno, no Morumbi, Província de Saitama, no Alto de Pinheiros, a 1,5 quilômetro do Parque Villa-Lobos, e a famosa Praça do Pôr do Sol, no mesmo bairro.
Na lista também entram algumas das praças mais importantes e conhecidas da região central, como a Sé, República, Arouche, Dom José Gaspar, Júlio Prestes, Princesa Isabel e Vale do Anhangabaú. Se problemas claros dessa região, como o trânsito, a zeladoria urbana e a dispersão da Cracolândia, tornam a presença dessas praças na lista menos surpreendente, o que explica a desvalorização em bairros nobres, como o Alto de Pinheiros? Fatores como a conservação e o grande fluxo de pessoas – como na Praça do Pôr do Sol – podem trazer mais desvantagens do que benefícios para os moradores do local.
Segundo o gerente de dados da Loft, Rodger Campos, uma cidade heterogênea como São Paulo tem causas difusas para fenômenos como esse. Questões ligadas à zeladoria urbana, segurança pública e fluxo de frequentadores entram nessa conta, mas não só. Hábitos e preferências da população local também precisam ser considerados.
Falta de conexão
Isso significa que estar ao lado de uma praça pode não ser um atrativo para parte da população por variados motivos, da qualidade do serviço público oferecido ao uso (ou a falta dele) que o morador dá ao local. “Nem todo comportamento que a gente vê no geral, vemos no micro”, afirma Campos.
O mesmo processo se aplica, por exemplo, a estações de metrô. Desejada e esperada em diversas áreas da cidade, viver ao lado de uma também pode significar morar perto de um grande fluxo de pessoas, o que para parte da população pode ser um problema.
Para o professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo do Mackenzie Celso Aparecido Sampaio, a zeladoria urbana ineficiente em algumas dessas praças faz com que o espaço público não seja ocupado pelos moradores da região. A forma de construção, como um elemento estranho ao local, sem conexão com o entorno, também afasta a ocupação. “O Largo da Batata é um exemplo de um grande projeto urbanístico não totalmente executado. Pode ser uma praça seca, mas se tiver cafés, bancos e outros pontos de atração as pessoas vão ocupar. Mas se não tiver nem uma sombra sequer...”, afirma. “O mesmo acontece com o Vale do Anhangabaú que não dialoga com as ruas do entorno.”
A pesquisa da Loft avalia o efeito da proximidade das praças no valor do metro quadrado dos apartamentos usando um modelo estatístico que analisa o imóvel a partir de suas características. Entram nessa conta a distância para o parque avaliado, a distância para o segundo parque mais próximo, o tamanho da área privativa da unidade, os números de banheiros, vagas, quartos e o valor do condomínio e do IPTU.
Para estabelecer os valores do metro quadrado dos imóveis nas regiões analisadas foram considerados os anúncios nas principais plataformas imobiliárias em setembro deste ano.
Um exemplo de que mesmo praças em áreas valorizadas da cidade podem não ter efeito positivo sobre o valor dos imóveis é a praça Senador José Roberto Leite Penteado, no Alto da Lapa, zona oeste de São Paulo. O espaço tem problemas de zeladoria como lixo jogado fora dos lugares apropriados, áreas abandonadas e problemas no piso. Partindo dela, o valor do metro quadrado aumenta R$211 a cada quilômetro mais distante.
Efeito contrário
O reverso da situação dessas praças que não valorizam os imóveis ao seu redor são as que conseguem levantar o valor do metro quadrado dos apartamentos que ficam ao seu lado. Das 50 analisadas pela Loft, em 13 delas o afastamento de cada quilômetro resulta na queda do valor do metro quadrado em ao menos R$100.
É o caso da Diogo do Amaral, também na Lapa, na zona oeste. A um quilômetro da praça, os imóveis têm, em média, valor de R$ 724 menor do que os que estão em frente e ao lado do local. Isso pode ser importante na hora de decidir comprar um apartamento ali e nas imediações, mas para a empresária Laura Ribeiro Barbosa, de 42 anos, o que não tem preço mesmo é olhar pela janela do quarto e ver uma área verde em frente de casa. “É um bairro que ainda tem muita casa, tem uma coisa meio interiorana de as pessoas cumprimentarem quem elas veem sempre na praça”, diz ela, que durante a pandemia deu graças a Deus por ter o local a seu alcance para escapar do confinamento forçado.
A valorização da Diogo Amaral se repete em praças como a Vinicius de Moraes, no Morumbi, a Rosa Alves da Silva, na Aclimação, e a Cidade de Milão, ao lado do Parque do Ibirapuera. Todas elas trazem impacto positivo para os proprietários no valor dos apartamentos. Na Vinicius de Moraes, por exemplo, a cada um quilômetro de distância o preço do metro quadrado cai R$ 1.104. O preço médio dos anúncios num raio de dois quilômetros dali é de R$ 8.900. “É preciso olhar para as praças de um lado (que valorizam os imóveis) e ver o que pode ser replicado do outro”, afirma Campos.
Entre as coisas que podem ser replicadas, estão as ações de zeladoria, mas não só isso, como diz Laura. No bairro dela, moradores se reuniram para cobrar da subprefeitura melhorias como uma área para pets, bancos novos e cerca do parquinho infantil. Além disso, a própria população usa o espaço para fins culturais, como o carnaval e festas juninas. “A gente tem muito romantismo ao falar sobre ocupar o espaço público quando isso acontece em outro país, mas tem muita coisa que pode ser feita sem depender do poder público”, afirma.
Sampaio, do Mackenzie, lembra que a participação da população na ocupação do espaço público também pode partir de ações da administração municipal e cita o exemplo da criação de conselhos gestores com a participação de moradores em parques da zona leste. “A zeladoria urbana não pode ser só contratar uma empresa para cuidar da praça, mas também criar ações que tragam a população para perto e gerem participação”, diz.
Matéria publicada em 04/01/2023
