*Andréa Billalba Gandini Ricciardi
São várias as inovações trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC) em vigor desde 18 de março que afetam diretamente o setor imobiliário, entre elas a impenhorabilidade dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias, sob o regime de incorporação imobiliária, vinculados à execução da obra.
A impenhorabilidade dos créditos é inovação acrescida pelo inciso XII do artigo 833 do novo Código de Processo Civil (CPC) e tem como finalidade preservar os recursos destinados à execução da obra e a efetiva entrega das unidades aos adquirentes, conferindo ainda mais segurança jurídica à incorporação imobiliária e à sistemática do patrimônio de afetação presente na Lei nº 4.591/64.
Através do regime do patrimônio de afetação, a empresa incorporadora tem a faculdade de separar cada empreendimento de seu patrimônio, criando ao mesmo tempo um patrimônio próprio (o patrimônio de afetação), de modo que os recursos dele advindos serão utilizados exclusivamente para pagamento das despesas inerentes à incorporação projetada, aprovada e devidamente registrada, de modo a assegurar o contrato com os adquirentes.
A regra imposta através do inciso XII do artigo 833 fortalece ainda mais o regime do patrimônio de afetação ao tornar compulsória a impenhorabilidade dos créditos oriundos da alienação das unidades imobiliária, estendendo, portanto o conceito de patrimônio de afetação para torna-se impenhorável, o que beneficia tanto o incorporador como também os adquirentes dos apartamentos do empreendimento.
Fato é que além de fortalecer o patrimônio de afetação o dispositivo do novo CPC propõe uma segregação compulsória dos créditos oriundos de alienação das unidades imobiliárias aplicável a todo tipo de incorporação imobiliária, independentemente de ter ou não o incorporador optado pelo regime de afetação do patrimônio nos termos dos artigos 31-A à 31-F da Lei 4.591/64. Isso significa dizer que mesmo o incorporador que não optou pelo regime de patrimônio de afetação, mas comprovar em eventual execução judicial que os recursos obtidos com a venda das unidades imobiliárias serão destinados à execução das obras do empreendimento, tais recursos são impenhoráveis.
A finalidade de inserir os créditos oriundos da alienação das unidades imobiliárias como impenhoráveis no rol do artigo 833 advém da ideia de que a incorporação imobiliária tem grande função social, haja vista que o regime da incorporação imobiliária revela-se como um verdadeiro meio de garantia do direito à moradia, ao patrimônio, ao desenvolvimento urbano, econômico, social, ambiental, entre outros, que devem ser preservados.
Entretanto, na prática, nem todas as empresas incorporadoras possuem uma clara separação dos patrimônios de cada obra e das receitas destas oriundas e mesmo para as empresas que possuem uma organizada contabilidade poderá haver dificuldade para o exequente comprovar que os créditos da incorporadora não são advindos da alienação das unidades imobiliárias, e, portanto, passível de penhora. Por sua vez, a incorporadora executada também pode encontrar obstáculos ao defender a impenhorabilidade de seu patrimônio uma vez que coexistem créditos diversos e o CPC resguarda apenas aqueles decorrentes da venda de unidades (apartamentos) de uma determinada obra.
Exemplo recente da aplicação do novo dispositivo é decisão proferida pela Excelentíssima Juíza titular do trabalho do Tribunal Regional do Trabalho da 10ª Região (processo 0001569-29.2014.5.10.0103) proferida em 3 de maio de 2016, por meio da qual determinou a revogação do despacho anterior que ordenou a expedição de mandato de penhora e avaliação, haja vista a impenhorabilidade nos termos do atual artigo 833, inciso XII do Código de Processo Civil. A decisão mencionada revela que mesmo para os créditos trabalhistas que possuem natureza alimentar o atual dispositivo no qual resguarda o patrimônio da incorporação objetivando a execução da obra é soberano a ponto de reverter a decisão anteriormente prolatada, na qual determinou a penhora e avaliação do imóvel como garantia da execução trabalhista, para tornar o patrimônio impenhorável.
São várias as inovações para o setor imobiliário que poderão ser exploradas com o advento do novo Código de Processo Civil, porém o artigo 833, inciso XII acima retratado é de grande importância não só jurídica, mas também econômica para o momento atual do país, haja vista retratar o amadurecimento da teoria do patrimônio de afetação, a proteção e segurança jurídica aos compromissos de compra e venda, e a garantia da função social da incorporação imobiliária visando a proteção do patrimônio.
Andréa Billalba Gandini Ricciardi é sócia em Aires Vigo - Advogados*
