A incorporadora MRV atingiu R$ 2,3 bilhões em vendas líquidas no quarto trimestre de 2023, alta de 55,8% sobre o mesmo período do ano anterior e recorde para um trimestre, de acordo com prévia operacional divulgada na tarde desta quinta-feira (11).
Os lançamentos da empresa somaram R$ 1,9 bilhão no período, decréscimo de 29,6% na mesma base. O diretor-financeiro do negócio, Ricardo Paixão, pondera que esse resultado não reflete a realidade operacional da empresa, porque é afetado por uma mudança na forma de declarar novos projetos. Antes, ao lançar a primeira fase de um empreendimento, a MRV considerava seu valor geral de venda (VGV) total nos lançamentos do trimestre. Agora, considera apenas o VGV da fase lançada.
Segundo ele, o índice de VSO (venda sobre oferta) é mais fidedigno, representando o que foi vendido entre as unidades ofertadas pela empresa no período. O VSO foi de 31,1% no trimestre, alta anual de 14,2 pontos percentuais.
A MRV apresentou geração de caixa de R$ 137,2 milhões entre outubro e dezembro, revertendo queima de R$ 286,4 milhões no quarto trimestre de 2022.
As ações da incorporadora registraram a maior queda na bolsa nesta quinta-feira (11), encerrando o pregão cotadas a R$ 8,39, queda de 11,78%. Desde o início do ano, a queda é de 23%, após forte valorização em 2023.
A antecipação da prévia operacional é tida como uma das possíveis causas dessa queda, além do rumor de uma revisão para baixo da projeção de lucro líquido do negócio para o ano.
Também constam na prévia as vendas já contratadas da MRV para o programa Pode Entrar, da prefeitura de São Paulo. São R$ 118 milhões em VGV, a um preço médio de R$ 182 mil por unidade. Esse valor é menor do que o ticket médio de venda da MRV no trimestre, de R$ 246 mil — alta de 18,6% em um ano.
Segundo Paixão, mesmo assim, vale a pena para a empresa vender as unidades para a prefeitura paulistana, porque há economia de 9% em despesas comerciais. “Não tem despesa com marketing, corretor, não tem inadimplência, nem reclamação jurídica”, afirma. De acordo com ele, a margem líquida é similar à operação tradicional.
Todos os dados acima são da divisão de incorporação nacional do grupo MRV&Co, que inclui as marcas MRV e Sensia. O grupo tem ainda as divisões Resia, de imóveis nos Estados Unidos, Luggo, de empreendimentos residenciais para renda, e a loteadora Urba. Os dados são publicados separadamente na prévia operacional.
A Resia apresentou queda de 54% nas vendas no quarto trimestre, somando R$ 254 milhões. Um empreendimento foi vendido no período. A Resia não teve lançamentos no quarto trimestre e apresentou queima de caixa de R$ 103,6 milhões, melhora ante os R$ 128,5 milhões do final de 2022.
A Luggo também não fez lançamentos no trimestre, mas vendeu um empreendimento, dentro de acordo com a Brookfield, por R$ 52 milhões, o que a ajudou a reportar geração de caixa de R$ 26,8 milhões, revertendo queima de R$ 50,1 milhões há um ano.
A Urba somou R$ 24 milhões em vendas, queda de 18%, e R$ 33 milhões em lançamentos, recuo anual de 66,4%, com geração de caixa de R$ 25,6 milhões, reversão sobre queima de R$ 70,5 milhões ao final de 2022.
Desempenho anual
No acumulado do ano, a divisão de incorporação da MRV apresentou vendas de R$ 8,5 bilhões, alta de 45% sobre 2022 e resultado recorde para a empresa. Os lançamentos reportados caíram 25,7%, para R$ 5,68 bilhões.
O financiamento direto ao cliente, para as vendas, subiu 416,6% no período, para R$ 4,99 bilhões. A empresa já sinalizou que quer reduzir esse indicador.
Houve queima de caixa de R$ 194,8 milhões, menor do que os R$ 847,4 milhões do ano anterior.
Na Resia, as vendas caíram 65,3% no ano, para R$ 601 milhões, com lançamentos 73,6% menores, somando R$ 293 milhões. Houve queima de caixa de R$ 1,18 bilhão, pequena queda sobre os R$ 1,3 bilhão anteriores.
Segundo Paixão, a MRV&Co tomou a decisão de “segurar as rédeas” da operação da Resia por conta da conjuntura macroecômica nos Estados Unidos, com aumento dos juros.
Já a Luggo não fez lançamentos em 2023. A divisão vendeu R$ 73 milhões em projetos, queda de 48,1%, e reverteu a queima de caixa de R$ 10,4 milhões de 2022 em geração de R$ 54,6 milhões.
A Urba somou R$ 86 milhões em vendas, queda de 23,3%, e R$ 85 milhões em lançamentos, retração de 56%. O ano terminou com queima de caixa de R$ 39,8 milhões, ante R$ 78,9 milhões em 2022.
Expectativas para 2024
Para este ano, Paixão prevê um pequeno aumento na quantidade de unidades vendidas no segmento de incorporação. Foram 36 mil em 2023, mas a empresa quer se manter na faixa de 40 mil.
No ano passado, o cenário macroeconômico e o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) ajudaram a empresa, e Paixão vê 2024 com condições ainda melhores, apesar de aumento da competição no programa em São Paulo e no Rio.
“Somos muito protegidos, como temos atuação nacional, em várias praças não temos concorrência ou só de players locais”, diz Paixão.
Na Resia, a meta é não reportar queima de caixa ao final do ano.
A Luggo deve ter crescimento operacional sobre 2023, diz Paixão, e a MRV&Co tem o objetivo de expandir acordo de compra de empreendimentos feito com a Brookfield.
