A incorporadora ADN, que faz imóveis econômicos no interior de São Paulo, tornou-se uma holding. Passam a integrar a companhia a incorporadora de média renda Livon e a loteadora Urbanizei.
Com sede em São Carlos (SP), a ADN trabalha em cidades com mais de 100 mil habitantes e já fez projetos em 23 delas. No ano passado, seus lançamentos somaram um valor geral de venda (VGV) potencial de R$ 410 milhões, em linha com o ano anterior. Até novembro, as vendas haviam sido de R$ 378 milhões, 41,6% maiores do que no mesmo período de 2021.
Pedro Donadon, um dos fundadores da ADN e seu presidente, quer que 2023 seja um ponto de virada no tamanho da companhia, com o lançamento de R$ 1 bilhão em VGV e vendas de R$ 700 milhões, com 16 projetos para baixa renda. Esse volume já tinha sido planejado para 2022, mas a situação econômica do país fez com que a ADN os adiasse.
A empresa se prepara para elevar seus lançamentos de R$ 410 milhões em 2022 para R$ 1 bilhão neste ano
O executivo explica que, ao menos no primeiro semestre do ano passado, o aumento do custo para construir causou a queda das margens para menos de 15%, linha que a empresa considera viável. Por atuar no Casa Verde e Amarela (CVA), a companhia tem dificuldade para repassar aumentos de custo ao consumidor, já que há um teto para o valor das unidades do programa e que não há correção pelo Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) durante a obra.
“Não foi bom não ter lançado, nosso SG&A (despesas com vendas, gerais e administrativas, na sigla em inglês) fica maior, no entanto, ainda é melhor do que lançar com margens ruins”, diz.
Atualizações feitas no CVA no segundo semestre ajudaram a recompor parte da margem, e a ADN concentrou os lançamentos no fim do ano. Agora, consegue ficar pouco acima de 15%, segundo Donadon, mas ainda não atinge a meta, de 18%. “Ainda carregamos projetos de safra muito prejudicada, do fim de 2021 e de 2022. Dentro de um ou dois anos conseguiremos voltar a ter essa meta”, analisa.
A Livon deve estrear seu primeiro projeto até julho, em Araraquara (SP). Donadon prevê apenas um empreendimento para a nova marca, porque a taxa de juros ainda alta inibe o investimento do consumidor de classe média. O objetivo da ADN neste ano é acumular experiência com um segmento acima do que costuma trabalhar para, quando a situação econômica melhorar, escalar os lançamentos, afirma o executivo. “Estamos mais preocupados em aprender e evoluir do que aumentar volume”, diz. “Quando vier ciclo positivo para o médio padrão, com Selic em um dígito, aceleramos”.
A Urbanizei também pode ter um projeto lançado ainda neste ano, a depender de aprovação da prefeitura de Itapetininga (SP). A marca vai trabalhar com “master plans”, loteamentos que misturam áreas com incorporação de casas, lotes, comércios e um espaço reservado para prédios da holding.
A lógica, afirma Donadon, é começar pela incorporação de casas, para gerar fluxo de caixa, e pelo comércio, para dar vida ao novo bairro. Com isso, o preço dos lotes, vendidos em segunda fase, sobe. Por fim, com o bairro já urbanizado, chegam os projetos verticais.
O projeto de Itapetininga terá 270 casas, com VGV de R$ 54 milhões, e 250 lotes. “É criar um bairro e gerar negócios para o próprio grupo, usando o relacionamento que temos com as cidades”, diz.
Como a demanda por casas é grande em cidades do interior, e há áreas que ainda precisam de urbanização, a ADN entendeu que era a hora de atuar no segmento. Também é uma volta às origens. A companhia começou em 2011 fazendo casas em São Carlos.
Mesmo com as novas marcas, o maior negócio da ADN continua sendo a habitação econômica, tanto que o R$ 1 bilhão previsto em lançamentos para o ano contempla apenas os empreendimentos do segmento. A empresa avalia atuar nas faixas iniciais do programa, com a volta do Minha Casa Minha Vida. “Não descartamos olhar para faixa 1 ou 1,5, mas teria que entender como vai funcionar, porque faixa 1 tem histórico complicado”, afirma. “É questão de oportunidade”.
Atualmente, a incorporadora faz mais projetos da faixa 3 do programa. “Se convidarem para participar de concorrência [de faixa 1], não vamos descartar, mas não será nosso principal negócio”, ressalta.
O ministro das Cidades, Jader Filho, afirmou no início do mês que o presidente Lula gostaria de ver novamente unidades do MCMV com “dignidade” e varanda. Donadon lembra que a companhia já faz esse tipo de prédio. No último ano, no entanto, foi preciso “enxugar” os projetos, para enfrentar as margens mais apertadas. “Tínhamos projetos com pilotis [sistema construtivo que deixa o térreo livre] e edifício-garagem, que tiramos, diminuímos o tamanho das unidades, simplificamos o manual descritivo, negociamos com os proprietários de terrenos”, afirma.
Para se capitalizar, a ADN emitiu Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no ano passado, de R$ 40 milhões. Donadon afirma que, se as vendas continuarem como estão neste início de ano, não será preciso fazer outra emissão em 2023.
A holding ainda está longe do momento de uma abertura de capital, segundo o presidente, mas cogita alternativas para crescer, como se unir a outra companhia, ser adquirida parcialmente por outro negócio ou trazer um investidor. O que não deve mudar, afirma Donadon, é a presença dos fundadores. “Empresa como a nossa é de dono, não temos ideia de sair dela nunca”.
Matéria publicada em 17/01/2023
