O mercado começa 2019 com expectativas diferentes em relação às empresas com atuação nas rendas média e alta e àquelas com foco na baixa renda. Espera-se que as incorporadoras que desenvolvem imóveis para as rendas média e alta tenham crescimento, como consequência da expansão da economia, da redução dos distratos e do aumento do crédito para habitação. Já o desempenho de empresas participantes do Minha Casa, Minha Vida tende a apresentar estabilidade ou pequena variação para cima ou para baixo decorrente de cortes potenciais na faixa 1,5 do programa habitacional.
Nos últimos anos, volume expressivo de imóveis destinados principalmente à média renda retornou à carteira das incorporadoras como consequência dos cancelamentos de vendas. Aprovadas pelo Congresso Nacional, as regras para retenção de recursos pelas incorporadoras em caso de distratos só dependem de sanção presidencial. O setor espera que a assinatura ocorra na ainda na gestão de Michel Temer e não fique para o novo governo, de Jair Bolsonaro (PSL). Há quem afirme que Temer pode assinar ainda hoje a regulamentação.
"A aprovação desse projeto significa um divisor de águas para o setor imobiliário. Os contratos devem ser irrevogáveis e irretratáveis", diz o vice-presidente de relações institucionais do Secovi-SP, Basílio Jafet, ressaltando que as rescisões travaram as atividades do setor por vários anos. Jafet, que assumirá a presidência do Secovi-SP em 1º de janeiro, afirma que a regulamentação irá garantir segurança jurídica para que "investimentos de vulto, como são os da indústria imobiliária, sejam realizados".
"Com a lei dos distratos, juros baixos, e retomada do emprego e da confiança, o setor vai reagir. Estamos otimistas", afirma o presidente da Helbor, Henry Borenstein. Assim como outras empresas do setor, a incorporadora espera menos rescisões de vendas devido à diminuição das entregas de empreendimentos. Atualmente, a Helbor tem dez canteiros de vendas, ante 43 há três anos. "A partir de 2019, começaremos a reconhecer a receita de projetos da fase nova, com boa rentabilidade", diz Borenstein.
Na avaliação de um analista setorial, a esperada melhora do desempenho das empresas com foco nas rendas média e alta deve resultar, além dos fatores macroeconômicos, da base fraca de comparação de 2018. Neste ano, os lançamentos da cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país - tiveram forte impacto da liminar que suspendeu por quase três meses o direito que projetos protocolados antes de a nova Lei de Zoneamento ter entrado em vigor pudessem seguir as regras antigas. O setor sentiu os efeitos também da greve dos caminhoneiros e da Copa do Mundo da Fifa.
"Dependendo da empresa, o crescimento pode ser da ordem de 30% a 40% em 2019", diz outro analista que acompanha o setor.
No fim de novembro, o fundador da Cyrela e presidente do conselho de administração, Elie Horn, disse ao Valor que um novo ciclo imobiliário está começando para o setor, mas contou não esperar crescimento semelhante ao vivido pelas incorporadoras no período de 2007 a 2011. No entendimento do empresário, nesta nova fase, as companhias não devem crescer em excesso sem consolidar essa expansão. Uma taxa de 10% ao ano é considerada saudável por Horn. Segundo ele, a retomada depende de a economia ser "próspera" e da regulamentação dos distratos.
Na avaliação do economista da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), Eduardo Zylberstajn, após o início da retomada em 2017 e, principalmente, neste ano, o mercado imobiliário está pronto para novo ciclo de expansão. A expectativa se justifica, segundo o economista, por fundamentos como juros baixos. "Mas tivemos uma crise muito profunda, e o desequilíbrio macroeconômico ainda não está resolvido. Se a expansão da economia se confirmar, teremos um cenário de expansão mais forte", ressalta Zylberstajn.
O economista do Grupo Zap, Sérgio Castelani, também avalia que um novo ciclo de recuperação do setor está começando. "Vivemos um ciclo de baixa no mercado imobiliário, desde o início de 2015, como consequência da crise econômica. As condições de crédito se deterioraram", afirma Castelani. Levantamento do Grupo Zap aponta que, no Brasil, foram lançadas 97 mil unidades residenciais verticais e horizontais de janeiro a setembro, com Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 32 bilhões. Os números são os menores desde 2013, segundo Castelani.
No segmento de baixa renda, analistas esperam de crescimento mais modesto do que o previsto para incorporadoras com atuação nos padrões médio e alto até pequena queda. Pode haver ajustes no Minha Casa, Minha Vida, principalmente na faixa 1,5 do programa habitacional. Segundo um analista, para evitar escassez de liberação de recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) em 2019, a proporção de lançamentos do primeiro semestre pelas incorporadoras de baixa renda poderá aumentar.
"A perenidade do Minha Casa, Minha Vida não é nossa preocupação, mas sim o risco de os recursos aprovados e oriundos do FGTS para o programa serem insuficientes para atender à grande demanda habitacional", diz o economista-chefe do Secovi-SP, Celso Petrucci. A cautela resulta, segundo ele, de o orçamento do fundo aprovado para habitação popular em 2019, no valor de R$ 66,1 bilhões, ser inferior aos R$ 69,5 bilhões deste ano. "Não nos preocupa se teremos oferta ou demanda, mas se o funding atenderá a toda a necessidade das faixas do Minha Casa, Minha Vida", destaca Petrucci.
O Secovi-SP estima que as vendas de imóveis residenciais novos na cidade de São Paulo tenham apresentado crescimento de 20% a 25%, neste ano, ante as 20,8 mil unidades de 2017. Já os lançamentos devem apresentar queda de 10,8%, para 28 mil unidades.
