A temporada de balanços das incorporadoras de médio e alto padrão mostrou expansão dos lançamentos e das vendas, o que levou ao ganho de receita e lucro no fim do ano passado. Houve casos de empresas com perda de margem devido aos custos mais altos das obras e/ou ofertas de descontos para agilizar as vendas. Mas isso não foi uma regra.
De modo geral, os números foram considerados saudáveis por analistas, que elogiaram a resiliência das companhias diante do mercado mais difícil. Já para 2024, as empresas estão cautelosas nos lançamentos diante do cenário persistente de juros altos e dos estoques mais altos.
As oito incorporadoras neste perfil de capital aberto que já divulgaram seus balanços (Cyrela, Even, Eztec, Lavvi, Mitre, Melnick, Moura Dubeux e Trisul) tiveram, juntas, expansão de 39% nas receitas do quarto trimestre de 2022 para o mesmo período de 2023, de R$ 3,2 bilhões para R$ 4,4 bilhões. O lucro líquido conjunto no mesmo período cresceu 87%, de R$ 327 milhões para R$ 615 milhões.
A margem bruta média (que apura o lucro antes de contar impostos e juros dos financiamentos) cresceu de 25,7% para 28,6%. A margem líquida (resultado final do negócio) aumentou de 10,2% para 13,7%.
"As empresas de média e alta renda não tiveram grandes surpresas no trimestre. No geral, os resultados ficaram dentro do esperado", disse o analista de construção civil do BTG Pactual, Gustavo Cambauva. O que mais dificulta as vendas no setor são os juros altos do crédito imobiliário, mas as empresas conseguiram ter uma boa liquidez a despeito disso. "O setor está mais ou menos resiliente, não vemos nenhum problema absurdo para essas empresas por causa dos juros altos", comentou.
Cautela
Apesar do bom volume de vendas no ano passado, o clima é de cautela no setor devido aos juros altos dos financiamentos e, em alguns casos, estoques mais altos. O analista do Citi, André Mazini, apontou que a perspectiva é um pouco melhor diante do ciclo de queda da Selic, embora não esteja claro quando isso se refletirá no crédito imobiliário. "Isso deve beneficiar um pouco o setor, mas ainda é cedo para dizer", ponderou.
A Even, por exemplo, planeja dar mais ênfase à venda das unidades no estoque e optou por postergar os lançamentos de novos projetos nos primeiros meses deste ano. O seu estoque foi avaliado em R$ 2,4 bilhões, o que representa 20 meses de vendas líquidas. Desse total, 9% são apartamentos prontos (que geram custos com manutenção e condomínio).
O movimento nos estandes da Even começou o ano "lento", como de costume, mas melhorou depois do carnaval, observou o diretor financeiro e de relações com investidores, Marco Dzik. Ainda assim, não tem sido necessário apelar para descontos. "As margens estão preservadas, sem nenhuma diferença de preço", citou, em teleconferência, não descartando revisar essa estratégia. "Vamos monitorar o mercado."
Por sua vez, a Eztec prometeu esforços para diminuir o estoque, com descontos e facilitação no financiamento próprio a clientes. "A ideia é ser mais agressivo, vender mais e fazer mais lançamentos", afirmou o presidente da Eztec, Silvio Zarzur, durante teleconferência. A Eztec chegou ao fim de 2023 com R$ 2,6 bilhões em estoque, dos quais 30% são apartamentos prontos. "Não estamos satisfeitos com resultados de 2023, nem nível de estoque", emendou.
Já a Cyrela ressaltou que tem pela frente um cronograma forte de conclusão de obras, entrega de chaves e repasse de clientes para o financiamento bancário, o que deve crescer 15% em relação ao ano passado. O diretor financeiro e de relações com investidores da Cyrela, Miguel Mickelberg, disse que isso é um tema de atenção diante dos juros altos, mas não chega a representar uma preocupação para a empresa.
"Ouvimos dos bancos que não é possível visualizar no curto prazo um cenário de queda dos juros. Por outro lado, também não esperamos aumento na taxa", contou Mickelberg, lembrando que o último aumento de juros aconteceu nos primeiros meses de 2023. "Então, esperamos que o comportamento do repasse seja semelhante ao que vimos no ano passado, que foi bem", disse, acrescentando que esse é um tema a ser monitorado.
