Por Ana Luiza Tieghi
A visão do mercado e dos compradores sobre estúdios, as antigas quitinetes e que se popularizaram na capital paulista, mudou nos últimos anos em São Paulo. Atualmente, há incorporadoras se esforçando para deixar claro que suas unidades mais compactas não são estúdios, ou que deixam os esforços de divulgação para outros produtos.
A incorporadora Patriani, que atua principalmente em um raio de 100 quilômetros de São Paulo, mas ainda tem poucos empreendimentos na capital, está com dois lançamentos na cidade, de unidades de um dormitório, mas reforça em suas peças de propaganda que não se tratam de estúdios.
“Em São Paulo se forçou muito os estúdios, mas não foi por demanda”, afirma Valter Patriani, sócio-fundador da empresa. Os estúdios tinham como principal objetivo serem doadores de vaga de garagem para unidades maiores nos mesmos empreendimentos.
Após a revisão do Plano Diretor, incorporadores concordam que há mais flexibilidade para as vagas e o tamanho das unidades.
“Esse novo Plano Diretor trouxe alternativas, mas muitas delas custam, você tem outorga maior”, pondera Guilherme Gregori, presidente da incorporadora Paes&Gregori. A outorga onerosa é uma contrapartida paga à cidade para construir acima dos limites básicos permitidos. “Se você deixa de fazer estúdios, pode ter mais possibilidades, mas fica mais caro”. Sua empresa fez um lançamento neste ano, na Chácara Klabin. O prédio tem estúdios, mas com 30 a 36 metros quadrados cada.
Em projetos de padrão mais alto, o custo de não se fazer estúdios poderá ser equalizado pelo valor do metro quadrado, explica. “Ficamos bem aliviados de não precisar ter estúdio”, diz Gregori. Já em outros, como no lançamento deste ano, essas unidades ainda serão necessárias. A saída é criar unidades que sejam compactas, mas não tanto, como no lançamento realizado neste ano. “Fica com mais qualidade, com a planta mais quadrada”.
Ainda assim, a empresa tem focado na divulgação de unidades maiores dos seus empreendimentos. “Sempre miramos em valorizar o produto principal”, afirma o presidente.
Na Setin, estúdios são feitos quando a localização permite. “Não acredito em estúdio em localização não-óbvia”, diz Bianca Setin, diretora de operações da incorporadora. Segundo ela, esse tipo de unidade precisa estar perto do metrô e de eixos como a Paulista e a avenida Santo Amaro. “O que colocamos na rua está sendo absorvido”, ressalta.
Nos três empreendimentos que a incorporadora planeja lançar em 2024, no entanto, não há unidades compactas previstas.
Para Patriani, os estúdios “estão no limite” na cidade e, quando o que está em construção for entregue, poderá ocorrer o mesmo que aconteceu com os flats, que perderam valorização por excesso de oferta e altos custos de manutenção.
A incorporadora viu que havia uma “oportunidade” de fazer unidades de um quarto, perto de metrôs, mas que não fossem quitinetes. As unidades dos dois lançamentos em São Paulo, na Chácara Klabin e no Paraíso, têm 47 metros quadrados, com uma suíte e um lavabo. Há também vaga de garagem. “Não é porque está perto do metrô que não poderia ter vaga”, diz Patriani.
O preço médio de venda é de R$ 10,5 mil ou R$ 13,7 mil por metro quadrado - o endereço do Paraíso é mais caro.
Ele afirma que, com a revisão do Plano Diretor, a empresa tem planos de lançar unidades maiores, de 120 a 140 metros quadrados, assim como já faz no interior, em cidades como Campinas, São José dos Campos e Sorocaba.
(Matéria publicada em 07/11/2023)
