O setor de incorporação teve um terceiro trimestre bastante aquecido em lançamentos e vendas de imóveis. Há expectativa de continuidade do forte ritmo de apresentação de projetos pelas incorporadoras de capital aberto no quatro trimestre e em 2021. No mercado, já se espera que o total lançado em 2020 possa alcançar o patamar de 2019 ou ter até algum crescimento, apesar da profunda retração ocorrida no segundo trimestre, principalmente, nos projetos para as rendas média e alta.
Foi, justamente, a forte retomada de lançamentos pelo segmento o que mais chamou a atenção de analistas nas prévias. “O setor de incorporação voltou com tudo no segundo semestre. No trimestre, as empresas de média e média-alta renda superaram nossa expectativa, pois o segmento é mais volátil e dependente da macroeconomia”, diz o analista do mercado imobiliário do Itaú BBA, Enrico Trotta.
A demanda por imóveis cresce com a busca de unidades melhores em um cenário de maior permanência em casa
Para o analista de mercado imobiliário do BTG Pactual, Gustavo Cambauva, a recuperação também ficou acima da esperada. “O quarto trimestre deve ser muito forte em lançamentos. Com praticamente um trimestre a menos, há grandes chances de 2020 ser melhor ou igual a 2019”, afirma Cambauva.
Trotta também considera possível que o setor consiga manter o patamar de lançamentos do ano passado ou até “crescer um pouco”. Para Luis Sales, analista da Guide Investimentos, porém, deve haver “pequena queda” do total lançado em relação a 2019, devido ao segundo trimestre fraco.
De julho a setembro, Cury, Direcional, Even, EZTec, Helbor, Melnick Even, Mitre, Moura Dubeux, MRV, RNI, Tenda e Trisul lançaram, em conjunto, o Valor Geral de Vendas (VGV) de R$ 5,775 bilhões, com expansão de 29,6% na comparação anual. As vendas cresceram 36,8%, para R$ 5,501 bilhões.
Nos 12 meses encerrados em setembro, foram concedidos 973 alvarás - número recorde da série histórica iniciada em 2000 - para a construção de novos empreendimentos verticais em São Paulo, conforme o Indicador de Antecedente do Mercado Imobiliário (IAMI) da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), elaborado pela Fundação Instituto de Pesquisas (Fipe) a partir de dados da prefeitura do município. Houve crescimento de 10,4% na comparação com os 12 meses anteriores.
O setor de incorporação tem se beneficiado, duplamente, da queda de juros. Por um lado, o poder de compra aumentou, à medida que as parcelas foram reduzidas e, por outro, muitos consumidores finais e investidores têm destinado à aquisição de imóveis recursos antes destinados à renda fixa.
A demanda por imóveis cresce também, segundo analistas, com a busca pela migração para unidades melhores em um cenário de mais valorização de onde se mora como consequência de parte das pessoas estar trabalhando de casa desde o início da pandemia.
Também as incorporadoras com foco na baixa renda apresentaram bons resultados operacionais, mas o segmento já tinha demonstrado, no segundo trimestre, ter sido menos afetado pela pandemia de covid-19.
Ontem, Tenda informou recordes de lançamentos, vendas brutas, vendas líquidas e repasses. A MRV - maior incorporadora brasileira- já havia divulgado seu terceiro recorde consecutivo de vendas líquidas. A Direcional também teve vendas recordes.
A RNI - que atua no programa habitacional e em projetos para a média renda - teria lançado mais se tivesse obtido outras aprovações de projetos. A companhia apresentou dois empreendimentos, com VGV de R$ 79,3 milhões. As vendas líquidas aumentaram 155%, para R$ 107,1 milhões.
Segundo o presidente, Carlos Bianconi, há expectativa de crescimento de lançamentos e vendas no quarto trimestre ante o terceiro. “No acumulado do ano, os lançamentos ficarão entre R$ 500 milhões e R$ 600 milhões”, diz. A RNI avalia que será possível chegar a 2021 com projetos em aprovação que permitam lançamentos próximos a R$ 1 bilhão.
A EZTec também poderia ter lançado mais empreendimentos, mas as licenças para parte deles não saíram a tempo. A incorporadora apresentou apenas um projeto, com VGV de R$ 206 milhões, com queda de 14,9%. A EZTec aguarda, segundo o diretor financeiro e de relações com investidores, Emilio Fugazza, aprovação de volume expressivo de projetos.
As vendas líquidas da EZTec caíram 2,3%, para R$ 335 milhões. No período, a companhia teve vendas brutas de R$ 375 milhões - R$ 120 milhões referentes à comercialização de unidades prontas, maior nível dos últimos dois anos. Marginalmente, houve queda de vendas brutas, em setembro, devido a turbulências na economia e na política do país. Por outro lado, a EZTec teve distratos de R$ 40 milhões, no trimestre, dos quais metade se refere à migração de clientes para unidades com valor maior ou menor.
A Trisul conseguirá cumprir o piso da meta de lançamentos para o ano, segundo o diretor-adjunto de relações com investidores, Michel Christensen. Os lançamentos da Trisul tiveram queda de 26%, no trimestre, para R$ 248,8 milhões. De acordo com o executivo, por causa da pandemia, os lançamentos do segundo trimestre foram postergados para o terceiro e, os do período de julho a setembro, adiados para o quarto trimestre.
No terceiro trimestre, as vendas líquidas da Trisul caíram 15%, para R$ 246,9 milhões. Segundo Christensen, a retração deveu-se à concentração de lançamentos no fim de setembro. “Desde agosto, as vendas estão, praticamente, no mesmo patamar de 2019”, diz. De acordo com o executivo, a Trisul é a incorporadora com o menor nível de estoque pronto do mercado.
Cambauva, do BTG Pactual, ressalta as velocidades de vendas de lançamentos indicadas pelas prévias operacionais não somente no mercado paulistano. “Houve alguma recuperação na região Sul, no Rio de Janeiro e em cidades do interior”, afirma o analista. A RNI, que atua em cidades do interior de São Paulo, de Goiás e Mato Grosso, teve velocidade de comercialização (incluindo lançamentos e estoques) medida pelo indicador VSO de 18%.
A incorporadora mineira Patrimar, que atua da baixa renda ao alto padrão, teve seu melhor trimestre em vendas líquidas - R$ 243 milhões, com alta de 260%. Os lançamentos caíram 38%, para R$ 207 milhões. “Estamos bastante otimistas com o setor. Deveremos ter aceleração de lançamentos no quarto trimestre”, diz o diretor de relações com investidores, Felipe Enck Gonçalves. Recentemente, a Patrimar cancelou seu pedido de oferta inicial de ações (IPO), mas manteve o pedido de registro de empresa de capital aberto.
