As incorporadoras tiveram um terceiro trimestre de crescimento operacional. O volume de lançamentos subiu 73% para as empresas que atuam no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) e 56% para aquelas que constroem empreendimentos de médio e alto padrão. A comparação é com o mesmo período do ano passado, e os dados se referem às incorporadoras listadas que divulgaram prévias operacionais.
As vendas também cresceram nesse intervalo, em 54% para as empresas do MCMV e em 50% para a média e alta renda.
Ygor Altero, analista-chefe de real estate da XP, destaca que o segmento de média e alta renda teve bom desempenho mesmo com um cenário macroeconômico desafiador, com aumento de juros. Isso afeta mais essas empresas do que aquelas do MCMV, protegidas pelos incentivos.
A Cyrela foi um destaque nesse segmento, afirma Fanny Oreng, responsável pelas análises de real estate do Santander. A empresa tem conseguido precificar bem seus projetos e tem uma força de venda “diferenciada”, o que a ajuda a vender de forma rápida: a companhia comercializou 62% do que lançou no trimestre.
Oreng afirma que será cada vez mais importante que as incorporadoras de médio e alto padrão acertem nos preços dos seus novos projetos e selecionem bem o que vai para a rua, dado a alta dos juros, que pode se refletir em financiamento imobiliário mais caro, e a uma inflação setorial também em aceleração. O índice nacional de custo da construção (INCC) está acumulado em 5,23%, nos últimos 12 meses até setembro, ante 3,21% há um ano.
“Algumas incorporadoras subiram muito o preço e, por isso, podem estar tendo dificuldade [com as vendas]”, afirma Oreng.
Entre as companhias de São Paulo, a EZTec teve prévia considerada positiva, com bom desempenho do lançamento Alto das Nações, mas Altero ressalta que o volume de vendas ainda não acompanha o tamanho da companhia, que tem R$ 2,8 bilhões em unidades em estoque, dos quais 25% já foram entregues.
A Even, que não lançou no período, teve vendas consideradas fracas por Oreng no seu grande projeto do ano, o Faena. Os analistas veem como positiva, porém, a separação da gaúcha Melnick, concluída recentemente. A mistura de localidades confunde o investidor, apontam.
A analista projeta que os lançamentos devem continuar fortes, porque o estoque em São Paulo não é considerado alto.
Correndo por fora, com atuação no Nordeste, a Moura Dubeux foi outro destaque do trimestre, segundo Altero. A empresa tem mantido crescimento operacional, com geração de caixa no intervalo, e a percepção é que não há concorrentes à altura na região, onde é a única listada.
Companhias que atuam em São Paulo e no Rio e que já construíram na região no passado, como a Cyrela, não têm interesse em voltar, diz o analista, por considerarem que o mercado exige conhecimento local.
Todas as principais incorporadoras listadas do MCMV - Cury, Direcional, Plano&Plano, Tenda e MRV - tiveram desempenho considerado muito positivo. Além da força do programa, houve contratações do Pode Entrar, política paulistana, da qual só não participa a Cury.
A Direcional é o destaque para o Santander, que mantém a empresa como sua “top pick” há anos, com desempenho 10% acima da projeção do banco. Altero lembra que a empresa tem sido mais “vocal” em elevar margens, e é esperado que isso apareça no balanço do trimestre.
A Cury surpreendeu com R$ 147 milhões de geração de caixa, indicador também considerado positivo na MRV, que está mais focada nisso do que em ganho de margem, afirma Altero.
Relatório dos analistas do Santander destaca que, do orçamento de R$ 127,6 bilhões do FGTS para habitação, que abastece o MCMV, 77% foi usado até setembro.
Os financiamentos imobiliários com recursos da poupança também cresceram, em 15% no acumulado do ano, para R$ 90,1 bilhões. Preocupada com o saldo disponível, a Caixa anunciou nesta semana que vai restringir seus financiamentos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) a imóveis que custem até R$ 1,5 milhão. Também vai subir de 20% para 30% a entrada, na tabela SAC, e de 30% para 50% na tabela Price.
A medida não atinge quem contratar crédito para comprar unidades de empreendimentos financiados pela Caixa. “Encontrar uma alternativa para o funding da poupança é o principal debate do setor”, diz Altero. Para o MCMV, ele vê uma situação mais segura de financiamento para os próximos dois anos. “A questão é como perpetuar isso”.
