Por Circe Bonatelli
A temporada de balanços das incorporadoras do segmento econômico foi considerada positivo por analistas, que destacaram o crescimento de lançamentos e vendas, bem como dos resultados financeiros. As empresas aproveitaram as condições mais favoráveis do programa Minha Casa Minha Vida (MCMV) para continuar com a política de aumento dos preços dos apartamentos e ampliar a margem de lucro, sem perder a velocidade de vendas. Mas a avaliação é que, pela frente, terão de enfrentar uma competição mais acirrada.
O lucro líquido somado das cinco grandes do ramo - Cury, Direcional, MRV, Plano & Plano e Tenda - foi de R$ 112 milhões no terceiro trimestre, revertendo o prejuízo de R$ 17 milhões do mesmo período de 2022. A receita líquida consolidada totalizou R$ 4,6 bilhões, um avanço de 19%.
“No geral, todas as empresas do setor de baixa renda foram bem ou mostraram sinais de melhora”, disse o analista de construção civil do BTG Pactual, Gustavo Cambaúva. Os analistas do Citi André Mazini e Hugo Grassi também têm visão semelhante. “Parece que o programa está rodando bem para todo mundo. Isso se traduz em ganho de margem”, disse Grassi.
Os analistas apontam Cury, Direcional e Plano & Plano na dianteira, com operações rodando sem sobressaltos e melhora de todos os indicadores. Já a MRV e a Tenda ainda tiveram prejuízo, embora menor na comparação anual. Os seus balanços sofreram com estouros no orçamento de obras mais antigas, mas isso está sendo compensado pelas vendas dos projetos mais novos e mais rentáveis.
Competição crescente
Daqui para a frente, porém, a expectativa é que as grandes incorporadoras passem a contar com uma concorrência crescente de outras empresas que estão ingressando no MCMV. “Já dá para ver empresas de pequeno e médio porte entrando no setor. Então, o cenário para o ano que vem não vai continuar tão bom para as grandes quanto está hoje. Mas ainda assim, será um negócio rentável”, disse Cambaúva.
Para Grassi, do Citi, o principal ponto de atenção no momento é a disputa por terrenos, especialmente nos grandes centros, como São Paulo. “Por ora, toda a demanda por terrenos está encontrando vazão. Mas é preciso ficar atento.”
Desde a metade do ano, passaram a vigorar as novas regras que turbinaram o MCMV. O programa contou com aumento do subsídio de R$ 47,5 mil para R$ 55 mil, corte dos juros em 0,25 ponto porcentual para o financiamento das famílias de menor renda (para o patamar de 4% a 4,25% ao ano) e elevação do teto de preços dos imóveis para até R$ 350 mil, permitindo que mais moradias sejam enquadradas no programa.
Outra medida importante foi o financiamento bancário com prazo estendido para até 35 anos para os mutuários em geral (antes eram até 30 anos) para pagamento dos empréstimos com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Na prática, isso permitiu uma diluição do valor médio das parcelas, ampliando o poder de compra no segmento.
Até o fim do ano ainda deve entrar em vigor o chamado “FGTS Futuro”. Essa medida permitirá que os recursos a serem recebidos pelos trabalhadores cotistas do fundo possam entrar no cálculo da capacidade de pagamento na hora de financiar um imóvel do MCMV. Haveria, portanto, um aumento nessa capacidade de pagamento de aproximadamente 8% - valor depositado na conta do trabalhador do fundo mês a mês. Para as empresas, isso deve se traduzir em maior velocidade de vendas.
(Matéria publicada em 13/11/2023)
