O setor de incorporação tem pela frente vários desafios no ano. Entre eles se destacam a expectativa de maior concorrência na cidade de São Paulo, principal mercado imobiliário do país, e a falta de clareza de quanto ainda é possível repassar das altas de custos de materiais de construção para os preços de imóveis. Como em março e abril os lançamentos ficaram abaixo do esperado com o fechamento temporário dos estandes, as empresas terão de impor mais ritmo nos projetos para cumprir as metas.
Nem todas as incorporadoras divulgam os chamados “guidances” de lançamentos, mas sabe-se que falta mais da metade do Valor Geral de Vendas (VGV) proposto por aquelas que informaram projeções. Se houver apresentação do que está previsto, a concorrência aumentará muito. Ainda que as vendas indiquem demanda firme da baixa renda ao alto padrão, o excesso de oferta é preocupante.
A EZTec, por exemplo, para cumprir a meta de lançar de R$ 4 bilhões a R$ 4,5 bilhões, no biênio 2020-2021, precisa apresentar, até o fim do ano, pelo menos R$ 2,6 bilhões. A projeção da Tecnisa para o mesmo período é de R$ 1,2 bilhão a R$ 1,5 bilhão - na divulgação do balanço ainda faltava 64% da meta. A Gafisa vai iniciar, no fim do mês, a apresentação dos empreendimentos, cuja meta vai de 1,5 bilhão a R$ 1,7 bilhão.
Há preocupação de analistas de qual será, com aumento da oferta, a velocidade de vendas de lançamentos. “É preciso monitorar se as incorporadoras conseguirão vender bem, se precisarão abrir mão do ‘guidance’ ”, diz o analista de mercado imobiliário do Itaú BBA, Alex Ferraz.
Apesar do fechamento temporário dos estandes, as incorporadoras de capital aberto lançaram R$ 5,68 bilhões, de janeiro a março, considerando-se somente parte própria nos projetos, com expansão de 75%, ante os R$ 3,25 bilhões do intervalo equivalente de 2020. As vendas líquidas aumentaram 34,3%, para R$ 6,7 bilhões.
A base comparativa, no entanto, é prejudicada pelo início da pandemia em março do ano passado.
Diante da oferta abundante que está por vir surgiu uma questão crucial: quanto será possível repassar das altas de custos para os preços dos imóveis e quais serão os impactos, nas margens das empresas. Segundo levantamento da Fundação Getulio Vargas (FGV), a inflação de materiais, equipamentos e serviços dentro do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC-10) teve alta de recorde de 30,86% em 12 meses, até maio.
Empresas com produção voltada para os padrões médio e alto, têm feito ajustes dos valores dos imóveis, ainda que parciais, para compensar as elevações de custos de matérias-primas. “Em algum momento, os aumentos de preços vão parar de caber no bolso das classes média e alta”, diz um analista que prefere não ser identificado.
As revisões de orçamentos feitas por algumas incorporadoras tiveram efeitos distintos nas margens, conforme a fase predominante das suas obras. “A incorporadora sofre menos se, por exemplo, a construção de um empreendimento tiver avançado 30% do que se estiver para começar a obra. Isso faz com que haja tanta diferença nas revisões”, compara outro analista que pediu sigilo em relação ao seu nome.
Já começa a haver antecipação de compras de materiais como forma de proteção dos aumentos. Algumas empresas avaliam também, quando possível tecnicamente, substituir materiais tradicionais por insumos mais baratos.
Na baixa renda, os reajustes de preços têm como limites os valores máximos de cada faixa definidos pelo programa Casa Verde e Amarela. Mas a própria limitação da capacidade de pagamento de parte dos clientes desestimula ajustes mais expressivos, ainda que possíveis, dentro do teto do programa.
Ferraz, do Itaú, cita que as margens de incorporadoras de baixa renda são mais pressionadas pela alta de custos de materiais e também por terem processos mais industrializados e dependerem menos de mão de obra do que as empresas dos padrões médio e alto. “ Tenda e Plano&Plano tiveram margens bem pressionadas. A margem da MRV é mais baixa do que a das concorrentes, mas não variou tanto”, compara Ferraz.
Eduardo Guimarães, especialista em ações da Levante Ideias de Investimentos, destaca Cyrela e Even no trimestre. “Mesmo com menos lançamentos, a Cyrela apresentou bom número de receita. A companhia passou a ter menos estoque pronto, que jogava a margem para baixo”, diz. Ele acrescenta que a Cyrela se beneficiou do impacto positivo de R$ 45 milhões dos resultados das joint ventures Cury, Lavvi e Plano&Plano na equivalência patrimonial. A venda do Hotel Fasano favoreceu os resultados da Even.
“Cyrela e EZTec tiveram efeito positivo da carteira que financiam”, diz Ferraz. Na chamada tabela direta - financiamento feito pelas incorporadoras, no pós-chaves, a compradores dos padrões médio e alto -, há indexação pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) ou pelo Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), o que tem favorecido os ofertantes.
No momento, as atenções se voltam também para o ritmo de vendas com a alta da taxa básica de juros (Selic). Por ora, não houve impacto nos custos do crédito habitacional. “Nenhum banco quer ser o primeiro a revisar a taxa”, diz o analista do Itaú. Se a Selic chegar a 6,5% ao ano, a partir de 2022, diz Guimarães, o custo do financiamento ficará mais caro, dificultando a elevação de preços das unidades.
