Levantamento feito pelo Valor Data com 26 incorporadoras aponta queda de 13,9% no lucro líquido no segundo trimestre. Porém, as vendas subiram 15% e elevaram a receita líquida em 17,5%.
O desempenho das principais incorporadoras listadas foi, em geral, além do que era esperado pelos analistas do setor, e há boas perspectivas para o futuro.
No segmento de média e alta renda, a maior parte desses especialistas prefere a Cyrela, que aumentou suas vendas em 45% e os lançamentos em 52% no segundo trimestre, na base anual. “A Cyrela está com volume de venda e lançamento incrível”, diz André Mazini, analista do Citi Bank.
A margem bruta, em 32,3%, excedeu a expectativa, segundo relatório de Rafael Quick, do banco Inter. O motivo seria uma maior participação de empreendimentos de alta renda.
Hugo Grassi, também analista do Citi, chama a atenção para o fato de a Cyrela ter um banco de terrenos em São Paulo menor do que o da Even e da EZTec. O que poderia ser um problema para a empresa conseguir manter seu ritmo forte de projetos, virou um benefício com a revisão do Plano Diretor Estratégico (PDE) da capital paulista, explica. “O PDE foi uma redenção para a Cyrela”.
Como as novas políticas aumentam o potencial construtivo dos terrenos, a empresa pode criar novos projetos já com o ganho.
Companhias mais carregadas em terrenos terão que rever e aprovar seus projetos novamente para poder aproveitar essas mudança, o que também está acontecendo. “A Helbor é quem mais explicitou o ganho de valor geral de venda (VGV) que terá com seu banco de terrenos”, diz Grassi. A empresa deve reprotocolar a maior parte dos projetos.
Para a dupla do Citi, os incorporadores estão demonstrando pouca empolgação com o novo PDE para não chamar a atenção da concorrência e dos donos dos terrenos. “O modus operandi é de comer quieto”, afirma Grassi.
A incorporadora EZTec é a principal escolha do Itaú BBA para o segmento de média e alta renda, de acordo com relatório da equipe liderada por Daniel Gasparete. Para eles, a empresa fez um trimestre com margens melhores do que o esperado (32,4%, alta de 4 pontos percentuais sobre o primeiro trimestre). A XP também ressalta o resultado positivo da EZTec, com lucro líquido maior do que o previsto, de acordo com relatório do analista Ygor Altero.
Even, Melnick e Trisul passam por situação similar de terem suas margens pressionadas pela concessão de desconto nas vendas de estoque, segundo Altero.
O segmento de média renda é dependente do financiamento imobiliário, mas as taxas estão altas e não devem cair no curto prazo. Para Mazini, o momento mais difícil para a concessão de financiamento é agora, mas há boas notícias. “Não vemos nenhum grande problema de distrato”, diz. “Como esperamos que vai melhorar daqui para a frente, parece que o pior já passou.”
Grassi analisa que isso se deve mais à qualificação dos compradores que estão recebendo as unidades, que compraram em 2020. “Tinha excesso de liquidez no mercado, com juros muito baixos, era uma forma de alocação alternativa para cliente mais investidor, de alta renda”, afirma.
Prova disso seria a média atual de 50% de pagamento do imóvel na entrega das chaves, enquanto o valor mínimo seria de 20%.
Para o próximo ano, os compradores são “heterogêneos” e uma restrição de crédito pode pesar mais. No entanto, a expectativa é que haja queda das taxas de financiamento até lá.
No segmento de baixa renda, a Cury atraiu elogios e foi considerada a melhor escolha da categoria pela XP e o melhor resultado do trimestre pelo Citi. “Foi uma geração de caixa muito parecida com o lucro, o que chamamos de resultado de alta qualidade”, diz Mazini. A Cury fechou junho com lucro líquido de R$ 121,4 milhões (mais 41%).
A Plano&Plano teve “resultados impressionantes” segundo Altero, com “sólida combinação de crescimento e lucratividade”.
A Direcional também teve resultados celebrados: para analistas do Itaú BBA, há uma combinação atrativa de operacional que deve seguir crescendo e tendência de melhora nos ganhos, com as mudanças do Minha Casa, Minha Vida e economia de custos de construção conforme o preço dos materiais recua.
Grassi lembra que o orçamento de muitas companhias está conservador quanto à inflação dos custos de obra, depois de trimestres complicados com forte alta. Agora, a tendência é de deflação, o que pode ocasionar ganhos de margem.
As mudanças no MCMV, com novo teto de R$ 350 mil para as unidades, e a ampliação do uso de financiamento de 35 anos, em vez dos tradicionais 30, podem ajudar as incorporadoras econômicas a continuarem melhorando o desempenho.
A Tenda teve um segundo trimestre “decente”, segundo relatório do BTG Pactual, e parece estar a caminho de recuperar mais a margem bruta. “As mudanças no MCMV são altamente favoráveis para a empresa”, diz o texto.
Maior operadora do segmento, a MRV&Co apresentou resultado “neutro, mas encorajador em termos de recuperação da rentabilidade” no segundo trimestre, na avaliação de Altero.
