O quarto trimestre e o ano de 2023 foram positivos para as incorporadoras listadas em bolsa. A maior parte das empresas informou valores de lançamentos e vendas acima do registrado em 2022, segundo as prévias operacionais divulgadas até sexta-feira (19).
No segmento de imóveis econômicos já se esperava um resultado favorável, observou o analista Bruno Mendonça, do Bradesco BBI. Mesmo empresas que ainda passam por uma fase de recuperação de rentabilidade - MRV e Tenda -, tiveram dados robustos, comentaram diversos analistas do mercado, em relatórios, mas isso não impediu uma queda nas ações, que acumulam baixa de 25,65% e 30,6% no ano, respectivamente.
Como explica Mendonça, a questão é de revisão de projeção de lucro para o ano. “Até pouco tempo atrás estavam discutindo se elas iriam quebrar covenants (compromissos da dívida), mas fizeram ‘follow-on’, trouxeram otimismo, e virou discussão sobre quanto demora para recuperar lucratividade”, afirma. “Mas pode ser que o mercado fique impaciente”.
Fanny Oreng, analista do Santander, vê um ano de 2024 e também de 2025 positivos para o setor de baixa renda, caso não haja mudanças nos valores disponíveis para financiar o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV). Ela destaca as prévias da Plano&Plano e Cury como “muito boas”, com geração de caixa forte, uma “grata surpresa”, dado o nível de operação dessas companhias.
A Direcional foi destacada pelos dois analistas como companhia que tem conseguido aliar bons resultados com “risco-retorno” interessante nas ações.
O segmento de baixa renda ganhou impulso em 2023 com o retorno do MCMV e mudanças como o aumento de teto para o preço das unidades, que subiu de R$ 264 mil para R$ 350 mil. Mas as novidades positivas não acabaram, lembra Oreng. Há expectativa para a implementação da alíquota de 1% no Regime Especial de Tributação (RET), em substituição à atual de 4%, para a faixa 1 do MCMV, que atende famílias com renda de até R$ 2.640. Também se espera a chegada do “FGTS futuro”, que permite o uso de depósitos futuros para aumentar a renda disponível do beneficiário e sua capacidade de pagamento. “Estamos otimistas”, diz a analista do Santander.
Para Mendonça, um ponto de atenção é se o ambiente competitivo vai seguir saudável ou se as empresas começarão a apresentar “irracionalidades”, com o aumento da concorrência.
Nesse tema, Oreng questiona se incorporadoras de médio e alto padrão realmente seguirão apostando no MCMV, como muitas anunciaram querer fazer, desde o relançamento do programa. Para ela, é algo “oportunista”, mas há diferenças demais entre o operacional desses segmentos para que se torne um movimento perene.
Uma saída para quem quer atuar no econômico é buscar parcerias. É o que se espera da EZTec, incorporadora de médio e alto padrão que mais decepcionou nos resultados operacionais, segundo os analistas.
A companhia frustrou expectativas ao lançar apenas um empreendimento no trimestre, que não começou a ser vendido. “Ela tem desafios que está demorando mais do que as outras empresas para conseguir superar”, afirma Mendonça.
O ano de 2023 foi “bastante desafiador para o médio e alto padrão, mas não foi ruim”, afirma Oreng. Começou com estoque alto em São Paulo e juros também altos no crédito imobiliário, que poderiam afastar os clientes. A demanda, no entanto, se mostrou resiliente, e as empresas souberam balancear os lançamentos para reduzir estoque.
É boa notícia, dado que o alívio na taxa de juros do financiamento para imóveis só deve vir em 2025, segundo a analista.
O destaque do segmento, ao longo do ano, foi a Cyrela, que apresentou “resiliência operacional muito boa”, aponta Mendonça, ao combinar lançamentos e vendas crescentes, com margens “bastante descentes”, nas palavras de Oreng, mesmo em cenário de juros altos. “É para ter profundo respeito pela execução da companhia”, diz.
Mendonça vê as companhias de médio e alto padrão mais otimistas do que no início de 2023, e que há margem para que voltem a lançar com mais força, se as entregas continuarem com o ritmo e a qualidade que têm apresentado.
Não houve, em 2023, necessidade de se fazer grandes descontos para vender estoque, nem distratos em disparada, dois temores do setor dado o grande volume de entregas dos lançamentos feitos no boom do início da pandemia. Esse volume maior de entregas deve continuar até 2025.
