Incorporadoras tiveram queda de lançamentos, lucro líquido e margem bruta no primeiro trimestre, na comparação com o início do ano passado, segundo levantamento feito pelo Valor Data com 26 empresas.
As companhias focadas em médio e alto padrão tiveram as margens mais impactadas, porque o momento não é propício para elevar o preço das unidades e há grande concorrência entre projetos.
Mesmo com o número de lançamentos menor nos últimos trimestres, ainda há muitas obras em São Paulo, onde atuam a maior parte dessas empresas. Dado de março do Secovi-SP aponta que a oferta total de médio e alto padrão na cidade subiu 10% em um ano, para 41,5 mil unidades. A oferta do Minha Casa, Minha Vida caiu 8,9%.
O aumento veio mesmo com o ritmo surpreendentemente positivo de vendas. “O alívio é que, na medida em que as incorporadoras fazem campanhas comerciais e ajustes de preço, se deparam com reação do cliente”, diz Hugo Grassi, analista do Citi Bank.
As companhias devem ter cautela com novos projetos no ano. Como explica Grassi, há dois perfis de empresas: aquelas que decidiram reduzir lançamentos, como a EZTec, e aquelas que estão dispostas a ceder em preço e margem, se preciso, para dar continuidade ao pipeline de lançamentos, categoria em que inclui a Cyrela.
A incorporadora foi destaque positivo no segmento para os analistas consultados. “É impressionante como estão conseguindo entregar acima dos pares, parece que estão em uma ilha à parte”, diz Ygor Altero, analista da XP. A empresa alcançou R$ 875 milhões em lançamentos, alta de 24% sobre o início de 2022, e vendas líquidas de R$ 1,1 bilhão, aumento de 8,6%.
Em entrevista, o diretor-financeiro da Cyrela, Miguel Mickelberg, pontuou que as margens estão menores do que há dois anos, porque não foi possível repassar a inflação no preço das unidades.
Algo comum na média e alta renda tem sido subir cada vez mais o padrão dos projetos, de olho em quem depende menos do encarecido crédito imobiliário.
Leandro Melnick, presidente da Even, disse em teleconferência de resultados que notou no último ano uma concentração de projetos na alta renda. No entanto, ressalta, esse cliente tem mais poder de escolha e os resultados podem variar. “Tem empreendimento indo muito bem e muito mal”.
Na medida em que fazem campanhas e ajustes de preço, há reação do cliente”
— Hugo Grassi
André Mazini, também analista do Citi, lembra que a própria Even adotou essa linha, no Fasano Itaim e no recém-anunciado Faena São Paulo. “Tem muita gente tentando se arvorar no altíssimo padrão, mas o Brasil tem renda concentrada e limite de quem pode comprar apartamento de R$ 20 milhões”.
Para ele, ainda é cedo para se animar com a média e alta renda. Há ações em alta, mas ele credita a uma visão simplificada de alguns investidores. “Acham que os juros vão cair no fim do ano e afetar o preço das ações e a taxa de financiamento, mas não é tão mecânico assim”, diz. “Para o crédito imobiliário, os bancos olham mais a taxa de longo prazo do que a Selic”.
O diretor-presidente da EZTec, Silvio Zarzur, afirmou em teleconferência que a empresa não está contente com os resultados, mas que uma pequena redução na taxa de juros traria resposta nas vendas. A companhia sofreu com estouro no custo de obra no projeto Parque da Cidade e teve queda de 11 pontos na margem bruta. Suas ações acumulavam, até quinta-feira (18), alta de 18,77% em um mês.
As incorporadoras econômicas tiveram um susto em abril, após o fechamento do trimestre. O julgamento no Superior Tributal Federal (STF) sobre o aumento da remuneração do FGTS, para equipará-la ao menos à da poupança, veio como uma “bola nas costas” para quem via o setor como um refúgio no novo governo, afirma Grassi.
Os executivos das incorporadoras correram para colocar panos quentes e apostar na suavização da proposta. O julgamento está paralisado, após pedido de vista do ministro Kassio Nunes Marques.
“Para manter o spread do fundo, teria que repassar algo no programa”, diz Altero. Alternativas seriam elevar os juros das rendas mais altas no MCMV, hoje em até 7% ao ano, ou dar mais subsídios.
A discussão, ressalta Grassi, lida com a origem e a função do FGTS. “Pelo ângulo do indivíduo, é poupança, mas funciona efetivamente como tributo que é estrutura basilar da política de habitação social”.
Entre janeiro e março, não houve grandes sobressaltos no segmento econômico, com incorporadoras que já vinham com bom desempenho - Cury e Direcional - mantendo bons resultados. A Plano&Plano teve recuperação importante de margem bruta, destaca Altero, e está bem posicionada no programa paulistano Pode Entrar, com 7 mil unidades.
A Tenda também conseguiu incluir mais unidades, passando de 870 para quase 2,9 mil, e ainda quer mais 1,5 mil. A garantia de venda “cai como uma luva” para a companhia, diz Altero, em momento no qual a empresa precisa reduzir sua alavancagem. A incorporadora, que teve prejuízo liquido de R$ 42 milhões no trimestre, conseguiu aumentar a margem bruta em 2,3 pontos percentuais.
A MRV&Co também teve alta na margem, de 1,1 ponto, para 20,9%. A margem de novas vendas ficou em 30,5% e o mercado aguarda ansioso quando esse indicador vai se refletir na margem consolidada, segundo o analista da XP. Sem vendas na subsidiária americana Resia, a empresa queimou R$ 789 milhões de caixa. Ricardo Paixão, diretor-financeiro, afirmou que são esperadas vendas nos próximos trimestres, o que ajudaria a equalizar a queima até o fim do ano.
