O setor de incorporação começará 2022 com um cenário bem mais desafiador do que o do início deste ano. O Brasil está em recessão técnica; a taxa básica de juros (Selic), que começou 2021 em 2%, chegou a 9,25% e impacta os financiamentos imobiliários para as classes média e alta; e o poder de compra dos consumidores, principalmente de baixa renda, diminuiu diante da inflação. Na avaliação do sócio-diretor da consultoria Brain, Fábio Tadeu Araújo, a tendência é que o mercado seja menor do que o deste ano.
Em meados de dezembro, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) reviu sua expectativa, que era de estabilidade de lançamentos e vendas de imóveis, em 2022, para redução dos dois indicadores. A piora da percepção deveu-se à queda, pela metade, das contratações de financiamento com recursos do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), em outubro e novembro, segundo o presidente da CBIC, José Carlos Martins.
“Não é um momento para um otimismo exagerado, mas o setor também não vive uma derrocada”, diz o presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz Antonio França, que prefere ainda não traçar projeções para 2022.
Em entrevista recente ao Valor, o presidente eleito do Secovi-SP, Rodrigo Luna, afirmou que o momento é para se ter postura “pé no chão”. Depois dos recordes deste ano de lançamentos e vendas de imóveis residenciais na cidade de São Paulo - maior mercado imobiliário do país -, Luna disse esperar estabilidade para 2022. Nas estimativas do Secovi-SP, em 2021, o volume lançado ficará no patamar de 70 mil a 75 mil unidades, e o vendido, na faixa de 60 mil a 65 mil unidades.
Embora espere diminuição de lançamentos e vendas para 2022, o sócio-diretor da Brain, diz que, por outro lado, o estoque de imóveis está “baixíssimo” e que houve arrefecimento das pressões de custos de insumos. No último um ano e meio, as margens das incorporadoras foram muito pressionadas pelas altas de custos de materiais de construção, como consequência do desarranjo da cadeia internacional de insumos e do crescimento da demanda doméstica.
Para empresas com atuação principal no Casa Verde e Amarela, a melhora das margens ainda se mostra como o principal desafio a ser superado. Outro fator é que a demanda por imóveis do segmento continua superior à oferta, mas a depreciação do poder de compra da população contribui para a redução da velocidade de vendas quando ocorrem repasses dos custos para os preços das unidades.
A Tenda, que tem foco na faixa 2 do programa habitacional, considera que está “muito difícil atuar nos segmentos de entrada, pois a rentabilidade é muito baixa”, segundo o presidente, Rodrigo Osmo, disse ao Valor recentemente. No começo de 2022, as alterações de parâmetros de subsídios para o Casa Verde e Amarela vão entrar em vigor, mas as mudanças são consideradas ainda “muito tímidas” por Osmo.
Na média renda, o ritmo de vendas começou a mostrar sinais de desaceleração, no terceiro trimestre, devido aos aumentos dos valores das unidades e à piora da macroeconomia. “Os juros altos elevam a prestação e reduzem o número de famílias que podem comprar imóveis. Mas, enquanto as taxas de financiamento imobiliário ficarem abaixo de dois dígitos, ainda temos um mercado forte e atrativo”, diz França, da Abrainc.
Bruno Mendonça, analista de mercado imobiliário do Bradesco BBI, avalia que, no segmento de médio e alto padrão, as incorporadoras vivem um dilema. Por um lado, prefeririam postergar lançamentos para esperar mais clareza do cenário. Por outro, precisam apresentar novos produtos ao mercado para diluírem despesas gerais e administrativas e para começarem, mais rapidamente, a compor receita. No setor, a receita é contabilizada proporcionalmente às vendas e à medida que as obras avançam.
“As incorporadoras estão mais seletivas, mas farão lançamentos, mesmo com margens piores”, afirma Mendonça. Ele acrescenta que as empresas estão dispostas a abrir mão ou de parte de margem ou de velocidade de comercialização. Ainda assim, o VGV total lançado tende a diminuir, e uma das razões para isso é a redução de novos projetos de imóveis compactos, na percepção do analista, pois o setor irá entregar produtos com esse perfil lançados, em larga escala, em 2019.
Na capital paulista, desde que as elevações de inflação e juros começaram a afetar a tomada de decisão de compra pela classe média, passou a haver queda das aquisições de terrenos para projetos direcionados a esse público. As incorporadoras listadas em bolsa vinham informando ao mercado ter áreas suficientes para lançamentos pelo prazo de um ano e meio a dois anos, ressalta Mendonça, mas a estimativa levava em conta velocidade de vendas superior à esperada daqui para frente. Com isso, diz o analista, não haverá mais “tanta urgência na compra de terrenos”.
No alto padrão, menos sensível às variações de curto prazo do cenário econômico, as incorporadoras continuam a repassar altas de custos de insumos e dos terrenos para os produtos. A escassez de projetos continua a estimular a demanda por empreendimentos com perfil de alta renda e de luxo, como o Tonino Lamborghini San Paolo, lançado pela Gafisa, neste mês, nos Jardins, com preço médio de R$ 40 mil por m2.
