O mercado de imóveis comerciais está demorando mais para reaquecer do que o de imóveis residenciais. Os preços de venda e de locação de imóveis comerciais caíram em 2020, mas o retorno médio do aluguel teve leve alta, o que sugere que pode ser uma boa hora para investidores comprarem esses imóveis com o objetivo de obter renda - embora a compra direta talvez não seja a forma mais eficiente de fazer isso.
O retorno médio do aluguel comercial ficou em 5,4% ao ano em novembro, maior do que o com aluguel residencial, de 4,7%, e bem acima da taxa básica de juros, a Selic, de 2% anuais. A rentabilidade foi calculada pelo Índice FipeZap, que acompanha preços de venda e locação de salas e conjuntos comerciais de até 200 m2 em dez cidades brasileiras, com base em anúncios da internet.
Já o preço médio de venda e de locação dos imóveis comerciais acumula queda de 1,08% nos últimos 12 meses, até novembro. Os preços foram na contramão da inflação medida por IPCA e IGP-M, que acumulam altas de 4,31% e 24,52%, respectivamente, nos últimos 12 meses, até novembro.
Especialistas divergem sobre quando os preços voltarão a subir. Agora, a alta vai depender de como as empresas se adaptarão após o distanciamento social. Enquanto algumas empresas já anunciaram que vão adotar o home office para sempre, outras pensam em voltar com um modelo híbrido. Por outro lado, há aquelas que manterão o trabalho presencial e aumentarão a distância entre as mesas, o que pode exigir mais espaço.
Bruno Oliva, economista e coordenador de pesquisas da Fipe, acha que não haverá aumento real (descontando a inflação) nos preços dos imóveis comerciais por pelo menos dois anos. “Dentistas e médicos vão continuar atendendo em salas menores, mas escritórios de publicidade, por exemplo, tendem a aumentar o home office e fazer a demanda por imóveis comerciais diminuir, pelo menos por um tempo”, afirma.
Na avaliação de Oliva, os preços baixos ainda são reflexo de uma superoferta de imóveis comerciais alguns atrás, além de serem resultado da crise do novo coronavírus. “De um lado, tem o retorno do aluguel relativamente alto, mas de outro, não se espera que o preço vai aumentar tão cedo. Você não vai ter ganho de capital”, diz Oliva.
André Freitas, sócio-fundador da Hedge Investments, acha que os preços dos imóveis comerciais vão começar a subir mais rapidamente, já em 2021. Para ele, a recuperação dos preços vai ser mais rápida porque, desta vez, a baixa só foi impactada pela recessão econômica, e não pelo excesso de oferta.
