Embora o investimento em imóveis seja um dos preferidos dos brasileiros, o retorno obtido com a valorização dos preços no mercado imobiliário nos últimos anos ficou bem abaixo da inflação e da renda fixa.
Levantamento feito a pedido da Folha pela plataforma de compra e venda de imóveis QuintoAndar mostra que, de março de 2021 até março de 2023, o preço médio do contrato de compra negociado em São Paulo registrou um aumento de 5,32%.
O resultado fica bem abaixo da inflação medida pelo IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo) no mesmo intervalo, de 16,48%, bem como do CDI, que entregou um rendimento de 20,59%, de acordo com dados da plataforma TradeMap.
No entanto, na quebra por região da cidade, há uma diferença relevante na valorização dos preços dos imóveis.
Na zona oeste da capital paulista, por exemplo, que engloba bairros como Butantã, Jaguaré, Panamby e Morumbi, o aumento do preço médio entre março de 2021 e março de 2023 alcançou 20,11%.
Na ponta contrária, a menor valorização no período ficou com os imóveis na zona leste, em bairros como Mooca, Tatuapé, Vila Ema e Vila Formosa, que teve um aumento do preço do metro quadrado de apenas 2,28%.
"A localização faz uma diferença gigantesca", afirma Daniel Viana, diretor de investimentos imobiliários da Inter Asset.
"Quanto mais bem localizado é o empreendimento imobiliário, mais a dinâmica de valorização tende a ser diferente da média", endossa Bruno Nardo, sócio da RBR Asset, gestora focada no mercado imobiliário.
Cyro Naufel, diretor institucional do Grupo Lopes, afirma que a dinâmica na região oeste da cidade guarda relação com o alto número de lançamentos de alto padrão.
No caso da zona sul, o desempenho reflete o grande número de estúdios lançados nos últimos anos, que costumam ter um tíquete médio menor que a média de mercado, diz Naufel.
"Dependendo do local de lançamento o preço pode variar bastante. Principalmente na zona sul, em que bairros como Vila Nova Conceição, Brooklin, Moema, Campo Belo são extremamente valorizados. Já no extremo sul, existem bairros com valores mais baixos. O que, consequentemente, acaba interferindo no preço final", diz o diretor do Grupo Lopes.
Economista do QuintoAndar, Vinicius Oike afirma que a pandemia alterou a preferência de algumas famílias. "Houve aumento de preço em regiões com apartamentos grandes, em regiões arborizadas, com menos ênfase em centralidade", diz o especialista.
A região central, por outro lado, tem sofrido com problemas como o fechamento de comércios e o aumento de criminalidade, com reflexos para os preços praticados no mercado imobiliário, afirma Oike.
Nardo, da RBR, acrescenta que a janela de tempo considerada para avaliar o desempenho do mercado imobiliário de forma geral também acaba tendo peso relevante para o resultado obtido pelo investidor.
Viana, da Inter Asset, lembra que o período considerado pelo levantamento da QuintoAndar coincide com o ciclo de alta dos juros promovido pelo BC (Banco Central), que levou a taxa Selic da mínima histórica de 2% para o atual patamar de 13,75% ao ano.
Em momentos de aumento dos juros, diz Viana, o setor imobiliário tende a sofrer com a queda na demanda por financiamentos, com impactos negativos para os preços dos empreendimentos já lançados.
Por outro lado, com o cenário à frente de redução dos juros, o mercado tende a experimentar uma recuperação, sendo o momento atual uma possível janela de oportunidade para o investidor com foco no longo prazo, afirma o diretor da Inter Asset. "Quando os juros caem, um dos primeiros setores a se recuperar, e rápido, é o imobiliário."
