Taxas de juros mais baixas da história, expansão do crédito imobiliário em 82% nos últimos dois anos e processo de valorização colocam os imóveis novamente no radar para quem sonha com a casa própria ou quer escapar do mercado financeiro e investir em ativo real. O momento é de compra, mas a decisão não pode demorar. Segundo analistas do mercado imobiliário a tendência é de que os preços subam nos próximos meses.
O aumento de preços dos imóveis ainda não é significativo em razão dos altos estoques acumulados desde a crise econômica, afirma o vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi), Emílio Kallas. Ele ressalta que a retomada de demanda abre espaço para recuperação da desvalorização dos últimos anos.
Além disso, afirma Kallas, há uma pressão principalmente em São Paulo – onde está concentrado metade dos imóveis disponíveis em todo o País, – vinda da escassez de terrenos para construção.
A situação levou a uma alta média de 30% nos preços de novos terrenos em relação ao ano passado. “Já houve um repasse médio de 10% para os preços dos imóveis e há espaço para subir mais 20%”, diz Kallas. Segundo ele, a nova legislação para uso do solo urbano na capital paulista praticamente esgotou os terrenos disponíveis.
“O preço dos imóveis ainda não começou a crescer de maneira robusta, mas isto está perto de ocorrer, por isso vale a pena comprar logo”, afirma Rafael Sasso, cofundador da plataforma Melhortaxa, que compara as ofertas de crédito imobiliário das principais instituições financeiras do País.
Para quem tem imóvel disponível e acredita que esperar a nova alta para vender seja a melhor opção, Kallas ressalta que, após o período de paralisação do mercado, em que proprietários tiveram de arcar com custos de manutenção, IPTU e condomínio (no caso de apartamentos), “seria melhor entrar logo na onda de recuperação de vendas que está ocorrendo”.
A retomada de vendas começou há dois anos nos segmento de média e alta renda, com preços acima de R$ 300 mil. No ano passado, foram financiados 297,9 mil imóveis, o melhor resultado dos últimos quatro anos e 70% superior ao de 2017, quando foi registrado o menor volume da década. Em relação a 2018 a alta foi de 30%.
O valor financiado saltou 82% – de R$ 43,1 bilhões em 2017 para R$ 78,7 bilhões no ano passado, também o maior valor desde 2015, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Na comparação com 2018 a melhora foi de 37%.
Além dos preços relativamente estáveis, a média dos juros para crédito imobiliário também está caindo. “Embora a queda da taxa Selic ainda não tenha sido totalmente repassada pelos bancos, são as taxas mais baixas já vistas e isso amplia bastante a capacidade de compra dos tomadores”, acrescenta Sasso.
Em janeiro, para uma Selic de 4,25%, a média dos juros imobiliários estava em 8%, ante quase 13% dois anos antes. No mesmo período, a portabilidade do crédito se tornou ferramenta mais usual no mercado. Agora começam a surgir opções diferentes para o empréstimo.
Na semana passada, por exemplo, a Caixa Econômica Federal anunciou uma linha de crédito com taxa fixa de 8% a 9,75% ao ano. Embora o juro seja mais alto do que nas linhas corrigidas pela Taxa Referencial (TR) ou pela inflação, a vantagem para o tomador é saber que as taxas não vão mudar até o fim do financiamento.
Investir em locação
Adquirir imóvel como investimento para locação também é uma boa alternativa para quem mantinha as economias em aplicações tradicionais de renda fixa, que deixaram de ser atraentes com a atual taxa de juros. Para os menos conservadores, que aplicam em ações ou fundos de multimercados, a orientação dos analistas é fazer contas para avaliar a melhor opção.
Evaldo Perussolo, cofundador do Banco Bari, confirma que muitos investidores na renda fixa, notadamente no CDI, começam a buscar outras alternativas e o aluguel de imóveis volta a ser atrativo, principalmente para os de pequeno porte. “Há um público jovem que quer morar perto do trabalho ou do local onde estuda, por questões de mobilidade, e está buscando imóveis de um quarto ou estúdios”, diz. Há, portanto, uma demanda e o aluguel certamente dá mais retorno que o CDI, afirma ele.
“Com a Selic a 4,25% ao ano, o rendimento do CDI gira em torno de 0,30% ao mês, enquanto há imóveis cujo aluguel dá retorno de 0,40% a 0,50%”, afirma Perussolo. Também há as opções de locação para compartilhamento como o Airbnb. Além disso, diz, os indicadores mostram que há chances de valorização dos imóveis diante da perspectiva de crescimento da economia.
Sasso, da Melhortaxa, também ressalta ser necessário avaliar a valorização e a liquidez do imóvel, que afetam preço e capacidade de venda caso o comprador precise transformá-lo em dinheiro com urgência. “Também é importante lembrar que existem outros custos, por exemplo com condomínio e IPTU quando o imóvel está vago, o trabalho de administrar a locação ou cobrar, que pode ser repassado para terceiros, mas significará custo extra.”
Para Kallas, do Secovi, o retorno do investimento de um imóvel para locação precisa ser pensado no médio prazo, pois também há os gastos extras com cartório, por exemplo.
Outra opção de investimento para quem não quer comprar um imóvel são os fundos imobiliários. Normalmente esses fundos reúnem diversos imóveis e, se um tem perda, os demais absorvem e compartilham o custo.
Comprar ou alugar
Outra dúvida dos consumidores é entre comprar um imóvel ou alugar. Sasso diz que a questão é complexa, portanto é aconselhável buscar ajuda de um profissional para ponderar todas as especificidades, como valor e taxas do financiamento e rendimento de uma aplicação.
Segundo ele, é preciso ver, por exemplo, se a diferença a ser paga pelo aluguel e pela parcela de financiamento vale a pena, levando-se em conta, por exemplo, se a parte a ser financiada e a remuneração prevista caso o dinheiro da entrada ficasse investido no banco e futuramente fosse usado para adquirir o imóvel à vista.
Pontos positivos
Compra - Ter um patrimônio próprio; rentabilidade caso o imóvel tenha valorização; estabilidade;
Compra para locação - O rendimento pode ser superior ao obtido em aplicações financeiras tradicionais e
Aluguel - Não precisa gastar valor alto para compra. Pode-se mudar do imóvel se a renda melhorar ou diminuir
Pontos negativos
Compra - No caso de um financiamento longo, há riscos de percalços no caminho que podem levar até à perda do imóvel;
Compra para locação - Assumir custos quando o imóvel está vago, como o do IPTU e administrar a locação e
Aluguel - Despesa fixa que não se reverte em patrimônio; estar à mercê de reajustes em razão da demanda; necessidade de fiador ou custo com seguro fiança
