O setor imobiliário terá de enfrentar em 2022 um ambiente de negócios diferente, no entendimento de especialistas da Fundação Getulio Vargas (FGV). Em evento virtual com o tema “Os desafios do mercado imobiliário”, técnicos da FGV afirmaram que o contexto macroeconômico norteará os negócios do setor - diferentemente dos dois últimos anos, em que a falta e o alto custo de materiais foram fatores preponderantes. Na prática, juros mais elevados aliados a ambiente mais pressionado de reajustes em mão de obra, devem levar novos negócios no setor a um compasso de espera.
Ana Maria Castelo, economista da fundação e responsável pela Sondagem da Construção, comentou que o contexto macroeconômico, este ano, tem fatores que podem contribuir como inibidores do setor. Ao se olhar apenas a parte imobiliária, sem infraestrutura - cujo andamento depende de marcos regulatórios e leilões - já é possível visualizar um fator de mudança: a perspectiva de mão de obra mais cara. Os dissídios salariais, normalmente ajustados na primeira metade do ano, levam em conta inflação acumulada, que avançou muito nos últimos meses.
Em 2021, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (INPC), indicador oficial do governo voltado à baixa renda calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), subiu 10,13%, quase o dobro dos 5,45% de 2020. O indicador acumulado é usado no cálculo dos reajustes salariais. Outro aspecto mencionado foi a mudança na trajetória de juros. Em janeiro de 2021, a taxa básica de juros (Selic) era de 2% - em dezembro, 9,25%. “De fato temos um contexto muito complicado para 2022.”
Ao falar sobre o tema, Alberto Ajzental, coordenador do Centro de Desenvolvimento de Casos da FGV, comentou que juros elevados afetam o andamento de negócios tanto pelo lado da oferta quanto pelo da demanda. “O mercado, para quem produz [empreendimentos], precisa de muito dinheiro, e toma [emprestado] do banco para poder construir” disse, comentando que, se o juro estiver mais alto, “vai custar mais caro o produto, o que é sensível para o cliente final”. Se o comprador final achar que o financiamento está mais caro, adia a decisão de compra.
Além disso, Ajzental lembrou que 2022 é um ano eleitoral, que normalmente não tem investimentos de base, em infraestrutura. “Não tem como pensar que 2022 vai ser igual a 2021” disse, afirmando que os sinais, até o momento, são de que “vai ser pior do que no ano passado”.
Já Paulo Picchetti, economista e professor da Escola de Economia de São Paulo (FGV EESP), comentou que a pandemia resultou em comportamentos erráticos em indicadores macroeconômicos, com impacto no setor imobiliário. Ele citou a evolução do Índice Geral de Preços - Mercado (IGP-M), calculado pela FGV e muito usado para cálculo de alugueis residenciais. Na prática, como houve forte impacto cambial na trajetória do indicador, principalmente no setor atacadista, o andamento desse índice acabou por acompanhar trajetória do dólar - o que não seria ideal para nortear preço de aluguel, no mercado doméstico.
No evento, Picchetti voltou a falar sobre o novo indicador da fundação, que calcula a inflação do aluguel. O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (Ivar), primeiro com esse perfil da fundação, mensura evolução de preços de contratos de aluguéis em quatro capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Porto Alegre. Para ele, usar o Ivar em tempos como o atual pode ajudar a minorar possíveis distorções causadas por cenário macroeconômico desafiador.
